250.000 Ελληνικές κατοικίες νιώθουν το άγγιγμα από τα "κοράκια"

Ραγδαίες ανακατατάξεις στην κτηματαγορά αλλά και φόβοι ότι μπορεί να περάσουν χιλιάδες ακίνητα στα χέρια ξένων funds, δημιουργεί η ψήφιση του νομοσχεδίου για τα «κόκκινα» δάνεια. Στη... διακεκαυμένη ζώνη βρίσκονται περισσότερα από 250 χιλιάδες ακίνητα, είτε πρόκειται για πρώτη κατοικία (εφόσον απελευθερωθεί η πώλησή τους από τις 15 Φεβρουαρίου και μετά) είτε για εξοχικές ή δεύτερες κατοικίες, είτε ακόμη για ακίνητα που έχουν προσημειωθεί ως εγγύηση, προκειμένου μικρομεσαίοι επιχειρηματίες να πάρουν δάνειο για την επιχείρησή τους.

Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με πληροφορίες της «ΗτΣ», τις τελευταίες εβδομάδες τα μεσιτικά γραφεία δέχονται μαζικές προτάσεις πώλησης ακινήτων από «κόκκινους» δανειολήπτες οι οποίοι πουλάνε όσο - όσο προκειμένου να προλάβουν τα… «κοράκια». Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά μεσίτης στην περιοχή της Αθήνας «έχουμε συγκεντρώσει εκατοντάδες φακέλους ‘κόκκινων’ σπιτιών που πωλούνται από τους ιδιοκτήτες τους. Μας ζητούν να τους βρούμε αγοραστές ακόμη και στη μισή τιμή αρκεί να μπορέσουν να πάρουν ‘ζεστό’ χρήμα άμεσα και να μη χάσουν την περιουσία τους για ένα κομμάτι ψωμί από τα funds».

Πρόκειται για μια αντανακλαστική κίνηση των δανειοληπτών που αντιμετωπίζουν προβλήματα με την εξυπηρέτηση των δανείων τους. Προτιμούν να πουλήσουν σε χαμηλότερη τιμή από αυτή που αποτιμάται το ακίνητό τους και με τα χρήματα αυτά να ξεπληρώσουν το δάνειο ή μέρος αυτού. Πρόκειται κυρίως για ανθρώπους που εκτιμούν πως ούτε και στο μέλλον θα μπορούν να πληρώνουν κανονικά τις δόσεις τους και φοβούνται την απελευθέρωση της πώλησης σε ξένα funds. Τις τελευταίες ημέρες έχουν ενταθεί οι φήμες για την είσοδο μεγάλων εταιρειών που θα αγοράσουν δάνεια και γι’ αυτό καταγράφεται αυτή η αύξηση της προσφοράς για ακίνητα.

Μεγάλη ανατροπή
Υπάρχει, ωστόσο, και μια άλλη μεγάλη ανατροπή που φέρνει ο νόμος για τα «κόκκινα» δάνεια. Ο φόβος ενός ξεπουλήματος αναγκάζει πολλούς δανειολήπτες -κυρίως όσους δεν πληρώνουν κατ’ επάγγελμα κι όχι λόγω οικονομικής αδυναμίας- να σπεύσουν να κάνουν ρυθμίσεις με τις τράπεζες, οι οποίες επίσης επιδιώκουν να ξαναβάλουν στον... δρόμο της αρετής τους «μπαταχτσήδες».

Ηδη στα αρμόδια γκισέ των τραπεζών σπεύδουν δανειολήπτες προκειμένου να ζητήσουν ευνοϊκότερους όρους αποπληρωμής ή ακόμη πληρώνουν και χρέη του παρελθόντος προκειμένου να μη χάσουν εξοχικές ή δεύτερες κατοικίες.

Σύμφωνα με κάποιες εκτιμήσεις, ένα στα τρία στεγαστικά δάνεια που έχει «κοκκινήσει» τα τελευταία χρόνια, δηλαδή πάνω από 100 χιλιάδες περιπτώσεις, αφορούν σε κακοπληρωτές. Πολλοί από αυτούς θα ζητήσουν ρύθμιση άμεσα ενώ άλλοι δεν αποκλείεται να πουλήσουν όσο όσο πριν ενεργοποιηθούν τα «κοράκια» των αγορών. Στα παραπάνω, θα πρέπει να προστεθούν και μερικές εκατοντάδες ξενοδοχειακές μονάδες, μικρές και μεγάλες, που βρίσκονται στο κόκκινο. Υπολογίζεται ότι τα «κόκκινα» δάνεια στο χώρο του τουρισμού ξεπερνούν τα 2,5 δισ. ευρώ, από 7 δισ. που είναι στο σύνολό του ο δανεισμός.

20 ξενοδοχειακοί όμιλοι
Ωστόσο, σε κρίσιμη κατάσταση βρίσκονται περί τους 20 ξενοδοχειακούς ομίλους που βαρύνονται με δάνεια 1,5 δισ. που σήμερα δεν εξυπηρετούνται κανονικά. Ακόμη 200 μικρές ξενοδοχειακές επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα και θα χρειαστούν στήριξη, αλλιώς θα καταλήξουν στα χέρια των ξένων funds.

Αναλυτικά, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών και μεσιτών, τα ακίνητα που κινδυνεύουν είτε άμεσα είτε αν απελευθερωθεί η πώληση δανείων πρώτης κατοικίας σε περίπου δύο μήνες είναι:

• H αξία των ακινήτων που είναι συνδεδεμένα με δάνεια στις ελληνικές τράπεζες αφορά 103 δισ. ευρώ. Από αυτά, περίπου τα 39 δισ. ευρώ εκτιμάται ότι αντιστοιχούν στην αξία των ακινήτων που βρίσκονται υποθηκευμένα και τα δάνειά τους δεν εξυπηρετούνται, είναι δηλαδή «κόκκινα».
• Υπάρχουν περίπου 1,2 εκατ. στεγαστικά δάνεια και σύμφωνα με την ΤτΕ, το 38% αυτών δεν εξυπηρετείται κανονικά, δηλαδή πάνω από 450 χιλιάδες στεγαστικά. Αξίζει να σημειωθεί ότι παρατηρείται ραγδαία αύξηση στο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς τα περισσότερα στεγαστικά συμφωνήθηκαν την εποχή της «τρέλας» στην κτηματαγορά και όταν οι τιμές ήταν στα ύψη. Η απαξίωση της περιουσίας από το 2008 και μετά έχει δημιουργήσει ένα σκηνικό πλήρους στρέβλωσης. Από τη μια οι δανειολήπτες έχουν μια περιουσία που δεν κοστίζει ούτε το μισό απ’ ό,τι αρχικά κι από την άλλη πληρώνουν δάνειο, αλλά και φόρους, με βάση τις εξωπραγματικές τιμές που ίσχυαν πριν από μερικά χρόνια. Τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά το 2008 ήταν λίγο πάνω από 8% και το 2014 δεν ξεπερνούσαν σε αξία τα 27 δισ. Πριν από την κρίση το ποσοστό ήταν μόλις 3,6%, έναντι 38% σήμερα και με αξία κοντά στα 39 δισ. ευρώ.
• Περίπου 170 χιλ. δανειολήπτες έχουν προσφύγει στον νόμο Κατσέλη και έχουν προστασία μέχρι τη δικαστική απόφαση.
•  Επίσης, με βάση τον νέο νόμο για τα «κόκκινα» δάνεια, το 25% των δανειοληπτών, περίπου 100 χιλιάδες προστατεύεται αφού έχει μεικτά εισοδήματα 8.180 για τον άγαμο, 13.917 για το ζευγάρι και 20.639 ευρώ για τετραμελή οικογένεια και για αντικειμενική αξία ακινήτου έως 170.000 ευρώ.
•  Υπάρχει και η δεύτερη κατηγορία που αφορά ένα επιπλέον 35% των δανειοληπτών, για τους οποίους προβλέπεται μια αξιολόγηση της θέσης του δανειολήπτη (τεστ αποτίμησης περιουσίας) που θα ενέχει τον κίνδυνο πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας εάν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις και εάν ο δανειολήπτης κριθεί μη συνεργάσιμος μετά την υπαγωγή του στον νόμο. Αφορά σε εισοδήματα 13.906 ευρώ για τον άγαμο, 23.659 ευρώ για το ζευγάρι και 35.086 ευρώ για την τετραμελή οικογένεια, και αντικειμενική αξία ακινήτου έως 230.000 ευρώ. Οι συγκεκριμένοι δανειολήπτες, περίπου 140-150 χιλιάδες είναι σε κίνδυνο αλλά έχουν ελπίδες να γλιτώσουν από τα κοράκια.
•  Ολοι οι υπόλοιποι, από τους 450 χιλιάδες «κόκκινους» θα μπουν σε «red zone» από τις 15 Φεβρουαρίου, εφόσον αλλάξει η συμφωνία με τους δανειστές. Δηλαδή αν αφαιρεθούν όσοι προστατεύονται με τον έναν ή τον άλλον τρόπο μένουν περίπου 100-150 χιλιάδες δάνεια για τα οποία χτυπάει καμπανάκι.
•  Σ’ αυτά θα πρέπει να προστεθούν περί τα 50 χιλιάδες ακίνητα που έχουν συνδεθεί ως εγγύηση με επιχειρηματικά δάνεια. Πρόκειται για προσημειωμένα ακίνητα που ο επιχειρηματίας καλόπιστα έδωσε, αλλά έπεσε έξω και κινδυνεύει να τα χάσει.
•  Σε άμεσο κίνδυνο, από σήμερα κιόλας βρίσκονται εξοχικές κατοικίες και δεύτερες κατοικίες, σε ακριβά νησιά αλλά και στην επαρχία. Πολίτες που πήραν δάνειο για αγορά παραθεριστικού ή για να ανακαινίσουν ή να αποκτήσουν ένα ακόμη σπίτι στο… χωριό, τώρα είναι «κόκκινοι» και κινδυνεύουν να πέσουν στα νύχια των distressed funds. Ο αριθμός τους εκτιμάται σε 30 έως 50 χιλιάδες ακίνητα και είναι αυτά που τις τελευταίες ημέρες «βγαίνουν στο σφυρί» από τους ιδιοκτήτες τους πριν τα πάρουν τα «κοράκια».
•  Συμπέρασμα: Περί τα 200-250 χιλιάδες σπίτια, που αφορούν περίπου 700 χιλιάδες οικογένειες, είναι στη διακεκαυμένη ζώνη και έχουν αρχίσει να ανησυχούν για το μέλλον τους. Μεταξύ αυτών υπάρχουν ασφαλώς και πολλοί κακοπληρωτές, αλλά οι περισσότερες είναι οικογένειες με μεγάλα οικονομικά προβλήματα.
• Βεβαίως, μετά την απόφαση του ΣτΕ για μείωση των αντικειμενικών αξιών και μόλις η κυβέρνηση νομοθετήσει επ’ αυτού, αναμένεται να υπάρξει μεγαλύτερος αριθμός δανειοληπτών που θα προστατευτούν με βάση το νέο νόμο για τα «κόκκινα δάνεια». Γι’ αυτό το οικονομικό επιτελείο οφείλει να προχωρήσει άμεσα σε αναπροσαρμογή των αξιών, ώστε να στήσει ένα ακόμη «φράγμα» σε ενδεχόμενο μαζικό ξεπούλημα ή σε κατασχέσεις ακινήτων από ξένα funds.

Πάνω από ένα εκατομμύριο  «εγκλωβισμένοι» ιδιοκτήτες 

Μια νέα γενιά «εγκλωβισμένων» στην κτηματαγορά που καταρρέει, αντίστοιχη με αυτή του Χρηματιστηρίου την περίοδο μετά το 2000, δημιούργησε η κρίση στα ακίνητα. Περισσότεροι από ένα εκατομμύριο δανειολήπτες έχουν εγκλωβιστεί στην πληρωμή δανείων, τα οποία δεν αντιστοιχούν σε ακίνητα αντίστοιχης αξίας. Ειδικά όσοι πήραν ακίνητο με τη βοήθεια των τραπεζών την περίοδο 2005-2008, πριν δηλαδή την κατάρρευση των τιμών, βρίσκονται αντιμέτωποι με έναν εφιάλτη.

Στις περισσότερες περιπτώσεις τα σπίτια που κατέχουν, αλλά είναι υποθηκευμένα στην τράπεζα, αξίζουν ελάχιστα σε σχέση με τα δάνεια που χρωστούν. Κι αυτό γιατί όταν εκταμιεύτηκε το δάνειό τους η αγορά ήταν στο ζενίθ και οι τράπεζες έδιναν αφειδώς χρηματοδότηση που πολλές φορές έφτανε και το 110% της αξίας του ακινήτου. Για παράδειγμα, το 2005 δανειολήπτης αγόρασε σπίτι αξίας 300 χιλιάδων ευρώ παίρνοντας αντίστοιχο δάνειο από την τράπεζα. Η δόση του δανείου του ήταν στα 1.100 ευρώ για ένα ακίνητο το οποίο με βάση τις συνθήκες που επικρατούσαν θεωρούνταν «λογική». Ομως, περίπου 10 χρόνια μετά η αξία του ίδιου ακινήτου έχει πέσει στο μισό ή και χαμηλότερα, κι όχι μόνο λόγω της παλαιότητας. Αν ο δανειολήπτης θελήσει να πουλήσει το ακίνητο, και βρει αγοραστή, δεν θα μπορέσει να πάρει πάνω από 150 χιλ. ευρώ. Ενα ποσό με το οποίο δεν θα μπορέσει βεβαίως να εξοφλήσει την τράπεζα και θα συνεχίσει να πληρώνει δόση.
Οι «εγκλωβισμένοι», λοιπόν είναι όσοι αγόρασαν στα ύψη και αναγκάζονται να πουλήσουν στον... πάτο της κτηματαγοράς. Οι τιμές έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2000, επομένως θα χάσουν χιλιάδες ευρώ αν πουλήσουν. Αν κρατήσουν την περιουσία τους θα συνεχίσουν να πληρώσουν δόσεις στις τράπεζες και θα επιβαρυνθούν με τους απανωτούς φόρους που έχουν επιβληθεί, με κυριότερο τον ΕΝΦΙΑ. Μάλιστα, θα πρέπει να προστεθεί και η σημαντική επιβάρυνση που προέκυψε από τη «νομιμοποίηση» των αυθαιρέτων καθώς το σύνολο των σπιτιών της προηγούμενης δεκαετίας είχαν παράνομους χώρους.

Μεσίτες
Πρόταση - έκπληξη για την αγορά των «κόκκινων» δανείων

«Δεν υπάρχει κανονική αγορά πλέον. Ολοι πουλάνε τα σπίτια τους ή άλλα ακίνητα αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Είναι τόσο κατεστραμμένη και στρεβλή η κτηματαγορά που δεν υπάρχει περίπτωση να εξορθολογιστεί, αντιθέτως με τα «κόκκινα» δάνεια θα δημιουργηθούν περισσότερα προβλήματα.
Αυτό τονίζει στην «ΗτΣ» ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων, Δημήτρης Μπινιάρης, ο οποίος πριν μερικές μέρες κατέθεσε μια πολύ σημαντική πρόταση. Όπως είπε, αν η κυβέρνηση τελικά αποδεχθεί την πώληση δανείων σε ξένα funds θα πρέπει να λάβει την εξής δέσμευση: Να δίνεται στους ίδιους τους δανειολήπτες η δυνατότητα εξαγοράς του ακινήτου με τίμημα 10% μεγαλύτερο από το τίμημα που θα προσφέρουν τα funds.

Με τον τρόπο αυτό και οι τράπεζες θα «ανασάνουν» από δάνεια που έτσι κι αλλιώς έχουν… χαμένα και οι δανειολήπτες θα μπορέσουν να κρατήσουν την περιουσία τους. Παράλληλα, η ΟΜΑΣΕ ζητά να υπάρξει επανεκτίμηση των όλων των ενυπόθηκων μη εξυπηρετούμενων δανείων, από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές ή Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων πενταετούς τουλάχιστον εμπειρίας (όχι από υπαλλήλους εκτιμητές των τραπεζών ούτε υπαλλήλους εκτιμητές των θυγατρικών τους εταιρειών, λόγω σύγκρουσης συμφερόντων) και εκ νέου διατύπωση των όρων και του υπολειπόμενου κεφαλαίου των δανείων, καθώς και του καθορισμού των δόσεων, σύμφωνα με την τρέχουσα εμπορική αξία τους, ώστε να γίνουν βιώσιμα. Με τον τρόπο αυτό υπολογίζεται ότι θα γίνει βιώσιμο το 50% - 60% των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Για το υπόλοιπο 40% - 50% των περιπτώσεων των μη εξυπηρετούμενων δανείων, να δοθεί η εναλλακτική δυνατότητα στους οφειλέτες που δεν μπορούν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό, να παραδώσουν οικειοθελώς τα ακίνητα σε εύλογο χρόνο.

Όπως εκτιμά η ΟΜΑΣΕ, αν η πρόταση αυτή δεν υλοποιηθεί άμεσα, σε δύο χρόνια από σήμερα, τα μη εξυπηρετούμενα (κόκκινα) δάνεια, θα ανέλθουν από το 40% που είναι σήμερα στο 65% του συνόλου των δανειοδοτήσεων.