Τιμές γκαρσονιέρας για πολυτελή ακίνητα

Εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια «χάθηκαν» μέσα στην κρίση, αλλά τα περισσότερα εκποιήθηκαν τα τελευταία δύο χρόνια με την ...αριστερή υπερφορολόγηση. Σε πρωτοφανείς αριθμούς, που ξεπερνούν κάθε προηγούμενο ρεκόρ, έφτασαν το 2016 οι πωλήσεις (ή, καλύτερα, το ξεπούλημα) των σπιτιών των Ελλήνων, οι οποίοι, μη αντέχοντας τη δυσβάστακτη φορολογία και προκειμένου να επιβιώσουν, τα «σκοτώνουν», όσο-όσο για να απαλλαγούν από αυτά και τα βάρη που τα συνοδεύουν.

Ανάμεσά τους και τα αλάτια που αποκτήθηκαν τη «χρυσή εποχή» του Χρηματιστηρίου, τα οποία τώρα πια οι ιδιοκτήτες τους δεν μπορούν να τα συντηρήσουν…

Την ίδια ώρα το "Παρασκήνιο" αναφέρει, η κάθετη πτώση των τιμών ακινήτων έχει «παγώσει»και τις γονικές παροχές, καθώς οι γονείς θεωρούν ότι είναι καλύτερα το παιδί τους να αποποιηθεί την κληρονομιά από το να «μπλέξει» με τα απρόβλεπτα και αβάσταχτα βάρη μιας ακίνητης περιουσίας. Είναι χαρακτηριστικό το ότι το 2005 έγιναν 120.802 γονικές παροχές, ενώ το 2015 έγιναν 23.221 –δηλαδή βουτιά προς τα κάτω κατά 80%!

Συνολικά η δραματική κατάσταση της κτηματαγοράς των τελευταίων ετών αποτυπώνεται στα στοιχεία που δείχνουν ότι 157.000 σπίτια «χάθηκαν» μέσα στην κρίση, τα περισσότερα τα τελευταία δύο χρόνια. Υπό το ψυχολογικό φράγμα των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων κινούνται, πλέον, οι αγοραπωλησίες κατοικιών σε πολλές περιοχές της Αττικής, ενώ σε κάποιες άλλες –και ειδικότερα στις «ακριβές»– οι τιμές πώλησης κυμαίνονται στα επίπεδα των αντικειμενικών αξιών.

Στο θέμα αναφέρεται μελέτη της Alpha Bank όπως και ανάλογη έρευνα του ΣΕΒ, οι οποίες βασίζονται στα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στη χώρα μας υπάρχουν 4,1 εκατομμύρια κτίρια, εκ των οποίων το 2010 τα 3,157 εκατομμύρια χρησιμοποιούνταν για ιδιοκατοίκηση. Το 2014 ο αριθμός αυτός είχε μειωθεί στα 3 εκατομμύρια.

Η αγορά των ακινήτων στα χρόνια της ύφεσης έχει μπει… σε βαθιά κατάψυξη. Οι τιμές των κατοικιών από τον Μάρτιο του 2009 έως τον Μάρτιο φέτος εμφανίζουν σωρευτική μείωση 41,4%. Η πτωτική τάση τόσο στις τιμές των σπιτιών όσο και των επαγγελματικών χώρων θα συνεχιστεί το 2017.

Είναι ενδεικτικό ότι το πρώτο τρίμηνο του 2016 (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία) ολοκληρώθηκαν μόλις 1.955 νέες κατοικίες, έναντι 2.181 το 1ο τρίμηνο του 2015, 14.578 το ίδιο διάστημα του 2010 και 25.980 το πρώτο τρίμηνο του 2007– έτος απόγειο της κατασκευής νέων κατοικιών. Μάλιστα, όπως αναφέρουν οι αναλυτές της Alpha Bank, «είναι χαρακτηριστικό ότι στη Δυτική Μακεδονία ολοκληρώθηκαν μόλις 17 νέες κατοικίες στο πρώτο τρίμηνο του 2016, στην Ανατολική Μακεδονία και τη Θράκη 61, στην Ήπειρο 81 και στη Θεσσαλία 85».

Ύφεση και βάρη
Οι τιμές των κατοικιών συμπιέζονται όχι μόνο εξαιτίας της ύφεσης αλλά και λόγω των φορολογικών μέτρων. Σύμφωνα με τη μελέτη της Alpha Bank, οι παράγοντες που παίζουν καθοριστικό ρόλο και διαμορφώνουν τιμές και ζήτηση σχετίζονται με τα εξής: Η προσφορά των παλαιών ακινήτων έχει αυξηθεί, καθώς οι ιδιοκτήτες πολλών ακινήτων επιδιώκουν να διαχειρισθούν ορθολογικότερα την περιουσία τους. Επιχειρούν, δηλαδή, να ρευστοποιήσουν κάποια από τα ακίνητα που διαθέτουν, ώστε να καλύψουν τρέχουσες οικονομικές ανάγκες, ή ακόμη και να αντιμετωπίσουν τις σημαντικές φορολογικές επιβαρύνσεις.

Μάλιστα, η μελέτη του ΣΕΒ κάνει λόγο για απαξίωση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων στα χρόνια της κρίσης, η οποία γίνεται εμφανής λόγω της πτώσης των τιμών και της μείωσης των συναλλαγών, ενώ υπογραμμίζει χαρακτηριστικά ότι «είναι ξεκάθαρο πλέον ότι ο γονέας δεν τολμάει να μεταβιβάσει κάποιο ακίνητο στο τέκνο ή τον συγγενή του. Αντίθετα, προτιμά να αφήσει στους διαδόχους του την επιλογή της αποποίησης κληρονομιάς, ώστε να διασφαλιστούν όχι μόνο από τυχόν γνωστές ή άγνωστες διεκδικήσεις του Δημοσίου ή τρίτων, αλλά και από τα απρόβλεπτα και δυσβάσταχτα βάρη μιας ακίνητης περιουσίας».

Κολωνάκι όπως… Κολωνός!

«Το Κολωνάκι έγινε μέσα σε λίγα χρόνια… Κολωνός και η Εκάλη… Νίκαια», λένε, πλέον, οι πολύ καλοί γνώστες της κτηματαγοράς στη χώρα μας.Σύμφωνα με τα στοιχεία, ούτε μία περιοχή της Ελλάδας δεν γλίτωσε από την κατάρρευση και τη δραματική πτώση των τιμών. Η μεγάλη ισοπέδωση οδήγησε σε σημαντικό βαθμό στην εξίσωση των τιμών και, πλέον, οι πωλήσεις νεόδμητων αλλά και πολυτελών σπιτιών σε κάποιες γειτονιές της Αθήνας όπως το Χαλάνδρι, το Μαρούσι, τα Βριλήσσια, το Ελληνικό συναγωνίζονται αυτές στις άλλοτε απλησίαστες πιο βόρειες περιοχές της Αττικής.

Η κρίση, πάντως, δεν έχει χτυπήσει μόνο τα ακριβά ακίνητα, αλλά και τον άλλον πόλο της κτηματαγοράς. Τα φθηνά ακίνητα έγιναν ακόμη φθηνότερα σε δεκάδες περιοχές της Ελλάδας και κυρίως της Αττικής. Είναι χαρακτηριστικό επίσης το ότι η απαξίωση της ακίνητης περιουσίας έφερε τιμές-σοκ, με σπίτια να πωλούνται όσο ένα… μοτοποδήλατο, όπως λέει χαρακτηριστικά κτηματομεσίτης του Κέντρου. Οι αγγελίες για πωλήσεις κατοικιών από 3.000 έως 10.000 ευρώ έχουν πληθύνει τους τελευταίους μήνες και δεν αφορούν μόνο σε «ερείπια» αλλά και σε ανακαινισμένες γκαρσονιέρες και δυάρια, τα οποία βγαίνουν στο σφυρί λόγω οικονομικών δυσκολιών και αδυναμίας να πληρωθούν οι υπέρογκοι φόροι.

Εξανεμίστηκαν περιουσίες

Το κύριο χαρακτηριστικό της ελληνικής κτηματαγοράς, πάντως, είναι ότι οι Έλληνες έχουν χάσει τον μισό πλούτο που επένδυσαν στα ακίνητα. Αν και η αντικειμενική αξία της περιουσίας τους υπολογίζεται στο 1 τρισ. ευρώ, η εμπορική αξία δεν ξεπερνά τα 600 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τα τελευταία χρόνια καταγράφεται μείωση 50% στις τιμές των διαμερισμάτων, ενώ σε πολλές περιοχές η πτώση φτάνει το 70%.

Ωστόσο, εκεί που δεν υπάρχει προηγούμενο είναι στην αγορά πολυτελών κατοικιών. Τα ακριβά σπίτια στα βόρεια και τα νότια προάστια –στο Καστρί, την Εκάλη, τη Βουλιαγμένη και όλη την Παραλιακή, στη Μύκονο, τη Σαντορίνη και την Αράχοβα– έχουν βγει στο σφυρί. Οι τιμές τους έχουν κατρακυλήσει από το 2008 ακόμη και πάνω από 50%, ενώ όσο πιο μεγάλο είναι το ακίνητο τόσο μεγαλύτερη και η έκπτωση.

Πρόκειται για πλούσιους επιχειρηματίες που «ξέπεσαν», γιάπηδες του Χρηματιστηρίου που καταστράφηκαν και ξεπουλάνε ό,τι έχουν, νεόπλουτους οι οποίοι αγόρασαν το… κεραμίδι των ονείρων τους και τώρα δεν μπορούν να το συντηρήσουν και κατασκευαστικές εταιρείες που έκτισαν μεγάλα και χλιδάτα ακίνητα που έχουν μείνει στα μπετά.

Φθηνά νεόδμητα

Στις ακριβές περιοχές υπάρχουν πάρα πολλά νεόδμητα σπίτια τα οποία πωλούνται σε χαμηλή τιμή και σίγουρα έχουν περάσει οι εποχές που το τετραγωνικό μέτρο κόστιζε 6.000-7.000 ευρώ.

Τα παραδείγματα είναι χαρακτηριστικά:

– Στη Μύκονο, νεόδμητη μεζονέτα 300 τ.μ. δίνεται για 1,2 εκατ. ευρώ, ενώ συγκρότημα μεζονετών, συνολικής επιφάνειας 1.000 τ.μ., πωλείται από 3,5 εκατ. ευρώ μόλις… 2 εκατ. ευρώ.
– Το σπίτι του Ντέιβιντ Γκίλμορ των PinkFloyd στη Ρόδο είναι μια εκπληκτική βίλα 575 τ.μ. σε οικόπεδο 10 στρεμμάτων, με 9 δωμάτια και μεγάλη πισίνα. Δίνεται σήμερα κάτω από 1 εκατ. ευρώ, δηλαδή λιγότερο από 2.000 ευρώ το τ.μ.
– Στο Λαγονήσι πωλήθηκε βίλα σε οικόπεδο 6 στρέμματα μόλις 5 εκατ. ευρώ. ενώ αρχικά ζητούνταν 12 εκατ. ευρώ.
– Στη Βουλιαγμένη νεόδμητη μεζονέτα 840 τ.μ. πωλείται μόλις… 5 εκατ. ευρώ. Παλαιότερα ξεπερνούσε τα 10 εκατ. ευρώ.
– Στο καλύτερο σημείο της Εκάλης πωλείται μεζονέτα τεσσάρων επιπέδων από γνωστή οικογένεια καλλιτεχνών. Το σπίτι, τεσσάρων επιπέδων με κήπο, πωλείται 850.000 ευρώ, ενώ η αρχική του αξία ήταν 1,9 εκατ. ευρώ.
– Στη Μύκονο μονοκατοικία 600 τ.μ., μόλις 7 ετών, σε οικόπεδο 4 στρεμμάτων δίνεται 2,5 εκατ. ευρώ, όταν το 2008 κόστιζε 3,5 εκατ. ευρώ.
– Πάλι στη Μύκονο, μεζονέτα 220 τ.μ. του 2007 με έξι υπνοδωμάτια πωλείται μόλις 630.000 ευρώ.
– Στο Νησί των Ανέμων, επίσης, πουλήθηκαν τους προηγούμενους μήνες σπίτια επωνύμων, καθώς «έσκασε» η φούσκα. Η Ρ. Κορομηλά πούλησε βίλα 400 τ.μ. αντί 2,5 εκατ. ευρώ, ενώ άλλη βίλα 600 τ.μ. της Αλίκης Λιβανίου δόθηκε 2,6 εκατ. ευρώ, αν και σε άλλες εποχές τα σπίτια αυτά κόστιζαν πάνω από 3,5 εκατ. ευρώ.
– Εντυπωσιακή ήταν η αγγελία για πώληση μεζονέτας 400 τ.μ. στην Εκάλη σε μόλις 450.000 ευρώ, επειδή είναι… 17 ετών.
– Στο Καστρί επιχειρηματίας από τον χώρο του φαρμάκου αγόρασε μονοκατοικία με 7 εκατ. ευρώ, αν και η αντικειμενική της ξεπερνούσε τα 9-10 εκατ. ευρώ.
– Πωλείται μονοκατοικία στον Διόνυσο 500 τ.μ. σε οικόπεδο 800 τ.μ. από χρηματιστή ο οποίος έβγαλε πολλά χρήματα την περίοδο της ανόδου του Χρηματιστηρίου. Η αδυναμία συντήρησής του αναγκάζει τον ιδιοκτήτη να το δώσει κάτω από 1 εκατ. ευρώ, δηλαδή σχεδόν 2.000 ευρώ το τ.μ., όταν η αξία του ήταν 1,8 εκατ. ευρώ πριν από 3 χρόνια.
– Γνωστός επιχειρηματίας με σπίτι 400 τ.μ. στα βόρεια προάστια έχασε την επιχείρησή του και άρχισε να πουλά πάγια περιουσιακά στοιχεία. Πουλάει τώρα το σπίτι του αντί 1,5 εκατ. ευρώ. Όμως, οι προσφορές δεν ξεπέρασαν το 1 εκατομμύριο και το σπίτι δεν μπορεί να πουληθεί.
– Μεζονέτα 250 τ.μ. στην Κηφισιά πωλείται προς 900.000 ευρώ, αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές. Ο ιδιοκτήτης είναι πρώην μεγάλο στέλεχος που έχασε τη δουλειά του και βρίσκεται σε δύσκολη οικονομική κατάσταση, λέει χαρακτηριστικά άλλος μεσίτης.

Στις υποβαθμισμένες περιοχές

– Στην περιοχή της Κυψέλης μία γκαρσονιέρα πωλείται προς 9.000 ευρώ, όταν τη χρυσή εποχή της κτηματαγοράς η αξία της ήταν στα 32.000 ευρώ.

– Μία μεζονέτα 240 τ.μ. στα Μελίσσια είχε αξία 550.000 ευρώ και σήμερα έχει κατρακυλήσει στα 350.000 ευρώ.

– Στην Πλατεία Μαβίλη, η αξία ακινήτου 53 τ.μ. του πρώτου ορόφου, από τα 88.000 ευρώ το 2008 μειώθηκε στα 31.000 το 2012.

– Στην οδό Βασιλίσσης Σοφίας, ακίνητο του 3ου ορόφου στα 80 τ.μ. σήμερα προσφέρεται στα 130.000 ευρώ, έναντι 200.000 ευρώ πριν, το οποίο αξίζει να σημειωθεί πως έχει συμπληρώσει 20 έτη ζωής.

– Στο Μαρούσι η πτώση είναι της τάξης του 27,78%. Η αξία του ακινήτου έπεσε στα 65.000 ευρώ τον Δεκέμβριο του 2012, ενώ το 2008 το τίμημα για την απόκτησή του έφτανε στα 90.000 ευρώ.

– Τα μεγάλα μεσιτικά γραφεία έχουν γεμίσει τα χαρτοφυλάκιά τους με κτίρια αξίας από 700.000 ευρώ και πάνω. Τα τελευταία στοιχεία των κτηματομεσιτικών γραφείων δείχνουν ότι οι εμπορικές τιμές είναι πολύ χαμηλότερες από τις αντικειμενικές, κυρίως για κατοικίες 10ετίας και πάνω, ενώ και για τα νεόδμητα παρατηρούνται μεγάλες στρεβλώσεις.

– Σπίτια που για την Εφορία κοστίζουν 5.000 και 6.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο βγαίνουν στο σφυρί για 4.000το τ.μ. ευρώ στην Εκάλη, το Καστρί, το Κεφαλάρι, τον Διόνυσο αλλά και στα νότια προάστια, δηλαδή στη Βουλιαγμένη, τη Βούλα, τη Γλυφάδα.

«Βγαίνουν στο σφυρί τα σπίτια του Χρηματιστηρίου. Η “φούσκα” που προκλήθηκε την περίοδο 1998-2000 σκάει τώρα για τα καλά, με αποτέλεσμα πανέμορφα και πανάκριβα σπίτια 15ετίας να πωλούνται στην κυριολεξία… κοψοχρονιά», τονίζει μεσίτης στα βόρεια προάστια, με πελάτες αρκετούς επιχειρηματίες και χρηματιστές της «χρυσής εποχής».

Τι λένε οι κτηματομεσίτες

Όπως αναφέρουν κτηματομεσίτες, υπάρχουν πολλές δραματικές ιστορίες γύρω από την πώληση ακινήτων σε ακριβά προάστια. Μεσίτης των βορείων προαστίων αναφέρει ότι ζευγάρι που αγόρασε και ανακαίνισε πολυτελή μεζονέτα στον Διόνυσο, η οποία συνολικά κόστισε 1,5 εκατ. ευρώ, πουλάει σήμερα το σπίτι αυτό (5 ετών) αντί 800.000 ευρώ λόγω… διαζυγίου.

Το εντυπωσιακό είναι ότι και στα σπίτια της… υψηλής κοινωνίας οι τιμές έχουν πέσει ακόμη και πάνω από 50% σε ορισμένες περιοχές,ενώ υπάρχουν και οι εκπτώσεις της… ημέρας, δηλαδή χαμηλότερη τιμή για συγκεκριμένη ημερομηνία!