Μόλις 250 ευρώ το τετραγωνικό η αντικειμενική αξία των κατοικιών!

Μια νέα πραγματικότητα για την αγορά ακινήτων έφερε η κρίση των τελευταίων ετών με σπίτια να πωλούνται προς 200 ευρώ το τετραγωνικό, τους ξένους να ψάχνουν ευκαιρίες σαν... λαγωνικά και τους Έλληνες αγοραστές να το σκέφτονται αφού δεν είναι εύκολο να λάβουν δανεισμό.

Ωστόσο ακόμη και σήμερα πραγματοποιούνται, έστω και περιορισμένες πράξεις στην αγορά, ενώ ορισμένες περιοχές γνωρίζουν αγοραστικό ενδιαφέρον, καθώς εταιρείες αγοράζουν μικρά ακίνητα με σκοπό τη δραστηριοποίησή τους στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων κυρίως σε ξένους.

Η νέα πραγματικότητα της αγοράς δείχνει ότι πλέον πολλά διαμερίσματα σε υποβαθμισμένες περιοχές της Αθήνας (σε ορισμένες περιπτώσεις και σε καλύτερες περιοχές) πωλούνται σε εξευτελιστικές τιμές, καθώς οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν να ανταποκριθούν στους φόρους και θέλουν απλά να τα ξεφορτωθούν.

Είναι χαρακτηριστικό ότι ακίνητα προς 200 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο πωλούνταν και τα περασμένα χρόνια, ωστόσο αυτά περιορίζονταν σε ημιυπόγεια παλιών πολυκατοικιών. Πλέον σε τέτοιες τιμές πωλούνται ακίνητα 2ου και 3ου ορόφου...

Η μέση πτώση τιμών από την έναρξη της κρίσης είναι σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος κυμαίνεται από 40 έως 45% για τα διαμερίσματα στην Αττική και Θεσσαλονίκη, και μικρότερη σε άλλες περιοχές της χώρας. «Αν όμως θελήσουμε να αναλύσουμε το ζήτημα πιο βαθιά θα δούμε ότι αυτές οι μέσες τιμές προκύπτουν από μεγαλύτερες και μικρότερες μειώσεις τιμών. Μεγάλες μειώσεις έχουν τα πολύ μεγάλα διαμερίσματα σε μεσαίες και ακριβές περιοχές, όπως και τα πολύ παλιά» αναφέρει ο τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Services, Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος μιλώντας στο newsbeast.gr.

Τα στοιχεία είναι αποκαλυπτικά και δείχνουν το μέγεθος των αλλαγών που έχουν γίνει στην αγορά μέσα στα τελευταία χρόνια. Για παράδειγμα σήμερα μπορεί ένας ενδιαφερόμενος να αγοράσει ένα διαμέρισμα 125 τετραγωνικών μέτρων στην πλατεία Αμερικής, σε όροφο πολυκατοικίας, προς 30.000 ευρώ, δηλαδή με 270 ευρώ το τετραγωνικό.

Αντίστοιχα στα Πατήσια πωλείται διαμέρισμα, 40 ετών, 70 τετραγωνικών μέτρων προς 19.000 ευρώ, δηλαδή με 275 ευρώ το τετραγωνικό.

Στον Κολωνό μπορεί να βρει κανείς διαμέρισμα άνω των 45 ετών, 56 τετραγωνικά, 3ου ορόφου, με 14.000 ευρώ, ενώ στην Καλλιθέα πωλείται διαμέρισμα 35. τ.μ. προς 10.000 ευρώ. Ανάλογη ίσως και χειρότερη είναι η εικόνα από τη Θεσσαλονίκη. Βεβαίως οι τιμές αυτές δεν είναι οι μέσες, αλλά οι κατώτερες τιμές που υπάρχουν στην αγορά.

Ταυτόχρονα παρατηρείται μια κίνηση -σύμφωνα με μεσιτικά γραφεία- σε περιοχές γύρω από το Καλλιμάρμαρο αλλά και την Πλάκα και το Κουκάκι, όπου αγοράζονται μικρά ακίνητα, πάντα σε χαμηλές τιμές, ανακαινίζονται και στη συνέχεια βγαίνουν προς βραχυχρόνια μίσθωση σε μεγάλες πλατφόρμες.

«Η παλαιά αρχή ότι το ακίνητο είναι ασφαλέστερο επενδυτικό καταφύγιο, έχει ανατραπεί στα χρόνια της κρίσης. Αντίθετα πολλοί θεωρούν σήμερα ως δυσβάσταχτο βάρος την κατοχή ακινήτου, λόγω της υπέρμετρης φορολογίας του ακινήτου από την επιβολή του λεγόμενου "χαρατσιού". Ήδη έχουμε φτάσει στο σημείο να παρατηρείται το φαινόμενο αποποίησης κληρονομιάς ακινήτων διότι οι κληρονόμοι δεν αντέχουν να πληρώσουν τους φόρους και τις δαπάνες για ΕΝΦΙΑ, έκδοσης διαφόρων πιστοποιητικών (ενεργειακό, ταυτότητας κτιρίου κλπ)  Σήμερα οι έχοντες ακίνητα πέραν αυτών που τους είναι απόλυτα απαραίτητα για να κατοικήσουν ή να λειτουργήσουν την επιχείρηση τους, θέλουν να τα πουλήσουν, αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές...», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος. Όπως ο ίδιος σημειώνει οι Έλληνες προτιμούν πλέον να ενοικιάζουν ακίνητο, που καλύπτει χωρίς υπερβολές τις ανάγκες τους.

Ο κύριος λόγος που η αγορά δεν έχει αυξηθεί στις πωλήσεις, είναι η έλλειψη χρηματοδότησης. Σύμφωνα με την έρευνα της BNP Paribas Real Estate οι τράπεζες δεν έχουν ακόμη αρχίσει να δίνουν νέα δάνεια και θα πρέπει η αγορά ενυπόθηκων δανείων να ανακάμψει, έτσι ώστε να αυξηθεί η ζήτηση. Κατά τη διάρκεια των έξι χρόνων ύφεσης, διάφοροι παράγοντες οδήγησαν στην κατάρρευση της οικιστικής αγοράς.

Η δραματική πτώση των εισοδημάτων και του οικονομικού κλίματος και ειδικότερα της ψυχολογίας των καταναλωτών και η μεγάλη αύξηση και η σύγχυση που προκλήθηκε με την επιβολή του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, συνέβαλε στη δραστική μείωση της ζήτησης για κατοικίες, η οποία κυμάνθηκε σε ασυνήθιστα χαμηλά επίπεδα.

Επιθετικά funds «κοράκια» ζητούν ακίνητα σε εξευτελιστικές τιμές

Η κατάρρευση τιμών και ζήτησης για κατοικίες, καταστήματα και αποθηκευτικούς χώρους, συνεχίζεται και το 2016 και η έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων «Δανός», η οποία συνεργάζεται με τη γαλλική BNP Paribas Real Estate, και καταγράφει τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, διαπιστώνει ότι  η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να παραμένει με σταθερά ελάχιστες συναλλαγές. Οι τιμές φαίνεται να έχουν μια ήπια πτωτική τάση στις περισσότερες περιοχές και μια σταθεροποιητική στις πιο κεντρικές. Υπάρχει μία αύξηση στις ενοικιάσεις, με ισχυρή ζήτηση για μεσαίας/καλής ποιότητας σπίτια για ενοικίαση, τα οποία προέρχονται, κυρίως από ανθρώπους που προσπαθούν να επωφεληθούν από τις χαμηλές τιμές στην οικιστική αγορά.

Από την άλλη πλευρά στα ξενοδοχεία υπάρχει κινητικότητα. Η αγορά για τα ξενοδοχεία παρέμεινε υψηλή το 2014, το 2015 και το 1ο εξάμηνο του 2016, ως αποτέλεσμα της συνεχούς ανάπτυξης του ελληνικού τουρισμού από τα ξενοδοχεία το 2013.

Οι τιμές αγοράς των δωματίων στα ξενοδοχεία στην Ελλάδα εκτιμάται ότι θα κυμανθούν μεταξύ 35.000 ευρώ έως 65.000 ευρώ για τα δευτεροβάθμια ξενοδοχεία 4 αστέρων, ενώ τα δωμάτια των προνομιακών 4 αστέρων ξενοδοχείων κυμαίνονται μεταξύ 65.000 ευρώ και 95.000 ευρώ. Οι τιμές αγοράς των δωματίων των ξενοδοχείων 5 αστέρων, εκτιμάται ότι θα κυμανθούν από 100.000 έως 160.000 ευρώ, ανάλογα με την τοποθεσία του ξενοδοχείου. Για την κατηγορία πολυτελείας 5 αστέρων, οι αγοραίες τιμές των δωματίων εκτιμάται ότι θα είναι πολύ υψηλότερες από εκείνες της κατηγορίας 5 αστέρων, και κυμαίνονται μεταξύ 200.000 και 400.000 ευρώ.

Οι εκτιμήσεις του τέως προέδρου του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής είναι ότι υπάρχει περιορισμένο ενδιαφέρον ξένων για την ελληνική αγορά ακινήτων και αυτό εντοπίζεται σε ξενοδοχεία που βρίσκονται σε περιοχές υψηλού τουρισμού (Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Χαλκιδική κ.λπ.). Επίσης σε περιορισμένη κλίμακα ζητούνται εξοχικές κατοικίες σε πολύ μειωμένες τιμές σε σχέση με τα επίπεδα προ της κρίσης. «Ορισμένα επιθετικά funds «κοράκια» ζητούν ακίνητα σε εξευτελιστικές τιμές», σημειώνει χαρακτηριστικά.

Οι ξένοι πλέον αναζητούν μόνο ευκαιρίες ή πολύ προνομιούχα ακίνητα υψηλού τουρισμού. Συνήθως είναι εταιρίες. Από πλευράς εθνικότητας, οι πληροφορίες αναφέρουν πως απαντώνται κυρίως Βρετανοί, Γερμανοί, Ρώσοι σε μικρούς αριθμούς. Ακόμη οι Βαλκάνιοι κοιτάζουν έντονα προς τη Χαλκιδική, όμως στοχεύουν ακίνητα άνω των 40 ετών και σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές.

Όπως αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος: «Στην Αμερική και σε άλλες χώρες η κρίση είχε ως αφετηρία την κτηματαγορά. Αντίθετα στη χώρα μας χρειάστηκε πρώτα να καταρρεύσει η οικονομία και στη συνέχεια να ακολουθήσουν τα ακίνητα.

Εφόσον η χώρα συνεχίσει το καθοδικό σπιράλ τότε δυστυχώς και τα ακίνητα θα εκμηδενισθούν ως αξίες. Αντίθετα εάν με τη βοήθεια κράτους και πολιτών, δημιουργηθεί κατάλληλο φορολογικό πλαίσιο που θα ενθαρρύνει το επιχειρείν και αρχίσει η χώρα να παράγει προϊόντα ποιοτικά και ανταγωνιστικά που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να εξάγονται, τότε θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία, να αυξάνονται οι μισθοί, να υπάρχει εμπιστοσύνη και προοπτική».