Νέα φορολογική επίθεση στα ακίνητα μέσα το 2017

Στα ακίνητα, τα μεγάλα θύματα της φορολογικής καταιγίδας που εξαπέλυσε η κυβέρνηση την τελευταία διετία, στρέφεται και πάλι το υπουργείο Οικονομικών αναζητώντας πρόσθετα φορολογικά έσοδα για τον επόμενο χρόνο. Παρά την κατάρρευση των εμπορικών τιμών των ακινήτων, την κατακόρυφη πτώση της απόδοσης των επενδύσεων σε ακίνητα λόγω της μείωσης των ενοικίων και τη γενικότερη οικονομική καθίζηση που προκαλεί ο πολυετής "παγετώνας" στην οικοδομή, στο οικονομικό επιτελείο θεωρούν ότι υπάρχει ακόμη λίπος στα ακίνητα.

Πρόκειται ωστόσο όπως εξηγεί το "Κεφάλαιο", για μια αγορά σε κατάσταση επιθανάτιου ρόγχου, αφού πλέον, όχι μόνο νέοι, αλλά ούτε οι υφιστάμενοι φόροι στα ακίνητα δεν μπορούν να πληρωθούν. Καθόλου τυχαίο δεν είναι ότι πλέον πολλοί κληρονόμοι ακινήτων επιλέγουν να αποποιηθούν κληρονομιές προκειμένου να γλυτώσουν από την υπερφορολόγηση η οποία πλέον δεν έχει καμία σχέση με την πραγματική αξία και την απόδοση της ακίνητης περιουσίας.

Ο ΕΝΦΙΑ, οι αντικειμενικές αξίες, οι φόροι μεταβίβασης, κληρονομιάς και γονικών παροχών έχουν πλέον μπει στο τραπέζι του υπουργείου Οικονομικών και έχουν αρχίσει τα σενάρια και οι προτάσεις για τις αλλαγές που θα γίνουν εντός του 2017 στο όνομα της "προσαρμογής της φορολόγησης στα νέα δεδομένα της οικονομίας" αλλά με ουσιαστικό στόχο την αύξηση των φορολογικών εσόδων.

Αυξήσεις σε φόρους κληρονομιάς

Ως δεδομένη θεωρούν στο υπουργείο Οικονομικών την αλλαγή της φορολογίας των κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών. Οι κλίμακες και τα αφορολόγητα που ισχύουν σήμερα έχουν αλλάξει τελευταία φορά από το 2010 και πλέον θεωρούν στο υπουργείο Οικονομικών ότι "πρέπει να γίνει προσαρμογή" στις νέες συνθήκες. Τι σημαίνει αυτή η προσαρμογή; Μειώσεις αφορολόγητων και αυξήσεις συντελεστών.

Να σημειωθεί ότι στον φόρο κληρονομιών και γονικών παροχών από γονιό ή παππού στο τέκνο ή τον εγγονό, υπάρχει σήμερα αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ αντικειμενικής αξίας, ενώ για τις επόμενες 150.000 αξία επιβάλλεται φορολογικός συντελεστής 1%. Αυτό, για παράδειγμα, σημαίνει ότι όταν ένας πατέρας δίνει με γονική παροχή στο παιδί του ακίνητα αντικειμενικής αξίας 300.000 ευρώ, τότε προκύπτει φόρος γονικής παροχής ύψους 1.500 ευρώ.

Στο υπουργείο Οικονομικών υποστηρίζουν ότι με δεδομένο πως οι αντικειμενικές αξίες μειώθηκαν το 2015 μεσοσταθμικά κατά 20% πλέον, σχεδόν όλοι οι φορολογούμενοι που κληρονομούν δεν πληρώνουν φόρους ή πληρώνουν ελάχιστα. Ωστόσο, εντός του υπουργείου υπάρχουν φωνές που υποστηρίζουν ότι δεν πρέπει να αλλάξει το καθεστώς αυτό καθώς θα μεγαλώσει το κύμα των αποποιήσεων κληρονομιών. Ωστόσο, το πιθανότερο είναι να αλλάξουν οι κλίμακες και τα αφορολόγητα: μείωση των τελευταίων και αύξηση των πρώτων. Οι αλλαγές που θα γίνουν αναμένεται να αυξήσουν τη φορολόγηση κυρίως για κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές μεσαίας και μεγάλης ακίνητης περιουσίας.

Φόρος Μεταβίβασης

Αλλαγές που θα φέρουν επιβαρύνσεις σε όσους προχωρήσουν σε αγορά ακινήτου θα έρθουν και μέσω του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Ο φόρος υπολογίζεται σήμερα με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και ισχύουν αφορολόγητα για όσους προχωρούν στην απόκτηση πρώτης κατοικίας. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, το αφορολόγητο όριο από τον φόρο μεταβίβασης για όσους αποκτούν πρώτη κατοικία είναι 200.000 ευρώ για τον άγαμο και 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το αφορολόγητο όριο προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα. Για παράδειγμα, για τον έγγαμο με δύο παιδιά ισχύει σήμερα αφορολόγητο όριο από το φόρο μεταβίβασης ύψους 300.000 ευρώ. Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο, 100.000 ευρώ για τον έγγαμο, με προσαύξηση 10.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 15.000 για κάθε ένα από το τρίτο και τα επόμενα. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια έως 20 τετραγωνικών για κάθε ιδιοκτησία, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Στο υπουργείο Οικονομικών θεωρούν ότι τα παραπάνω αφορολόγητα όρια είναι πλέον πολύ υψηλά καθώς έχουν μειωθεί οι αντικειμενικές αξίες. Το αποτέλεσμα είναι τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης να είναι πολύ μειωμένα, εξαιτίας βέβαια και του πολύ μικρού αριθμού μεταβιβάσεων που πραγματοποιούνται λόγω της καθίζησης της κτηματαγοράς και της οικοδομής.

Στο τραπέζι βρίσκεται η μείωση των αφορολόγητων ορίων προκειμένου να ακολουθήσουν τη μείωση του έγινε στις αντικειμενικές αξίες, ενώ τουλάχιστον σαν πρόταση υπάρχει στο τραπέζι και η μικρή αύξηση του συντελεστή του φόρου μεταβίβασης.

Πιο βαρύς ΕΝΦΙΑ

Από τις αλλαγές που ετοιμάζει το υπουργείο Οικονομικών δεν πρόκειται να εξαιρεθεί ούτε η... ναυαρχίδα της φορολόγησης των ακινήτων, ο ΕΝΦΙΑ. Πρόκειται για τον φόρο που φέρνει τα περισσότερα έσοδα από τα ακίνητα, ετησίως περίπου 2,65 δισεκατομμύρια ευρώ, και παρά τις αρχικές προεκλογικές υποσχέσεις της κυβέρνησης, ο φόρος δεν καταργείται αλλά πρόκειται να γίνουν μερικές κινήσεις για να γίνει "πιο δίκαιος και πιο αποδοτικός", όπως λένε στο υπουργείο Οικονομικών.

Πιο συγκεκριμένα ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών αναφορικά με τον ΕΝΦΙΑ προβλέπει:

- Τον συνυπολογισμό της αξίας και των αγροτεμαχίων στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, για να αποφευχθούν υπερβολικές επιβαρύνσεις σχεδιάζεται να υπάρχουν μειωτικοί συντελεστές στην αντικειμενική αξία των εκτός σχεδίου εκτάσεων ενώ θα επεκταθεί το αντικειμενικό σύστημα σε κάθε γωνιά της Ελλάδας προκειμένου να μπορεί να υπολογιστεί αξία. Υπολογίζεται ότι από την ένταξη των αγροτεμαχίων στον συμπληρωματικό φόρο, η οποία ήταν αρχικά να γίνει το 2016 αλλά ματαιώθηκε λόγω τεχνικών κυρίως λόγων, θα αυξηθεί το βεβαιούμενο ποσό από τον φόρο κατά τουλάχιστον 300 εκατομμύρια ευρώ.

- Με το επιπλέον ποσό της βεβαίωσης και των εσόδων από τον φόρο σχεδιάζεται να δοθούν πρόσθετες απαλλαγές από τον φόρο. Με βάση το σημερινό καθεστώς έκπτωση 50% από τον φόρο έχουν οι φορολογούμενοι οι οποίοι έχουν ετήσιο εισόδημα έως 9.000 ευρώ προσαυξανόμενο κατά 1.000 ευρώ για κάθε μέλος του νοικοκυριού (π.χ., για μια τετραμελή οικογένεια το όριο είναι 12.000) και αντικειμενική αξία ακίνητης περιουσίας έως 150.000 ευρώ. Μελετάται να δοθεί σε αυτήν την κατηγορία των φορολογουμένων πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, όπως ισχύει για πολύτεκνους και ανάπηρους με χαμηλό εισόδημα.

Εμπορικές αντί για αντικειμενικές αξίες

Η άλλη μεγάλη αλλαγή που έρχεται στη φορολόγηση των ακινήτων εντός του 2017 είναι η θέσπιση νέας βάσης υπολογισμού της αξίας των ακινήτων. Επί της ουσίας προβλέπεται οι σημερινές αντικειμενικές αξίες που θεωρούνται "τυφλές" και "άδικες" να αντικατασταθούν από νέες αξίες που θα προσεγγίζουν τις πραγματικές εμπορικές αξίες. Στο Μνημόνιο προβλέπεται ότι οι νέες εμπορικές αξίες στη φορολόγηση των ακινήτων θα πρέπει να έχουν θεσπιστεί έως τον Ιούνιο του 2017. Ωστόσο, σε αυτό το πεδίο υπάρχουν προβλήματα.

Το υπουργείο Οικονομικών έχει συνεδριάσει τουλάχιστον τρεις φορές χωρίς, ωστόσο, να έχει καταλήξει σε μια αποτελεσματική λύση για τον υπολογισμό εμπορικών τιμών στα ακίνητα που θα πάρουν τη θέση των σημερινών αντικειμενικών,

Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι οι προτάσεις που έχουν πέσει στο τραπέζι της επιτροπής για τον καθορισμό νέου τρόπου υπολογισμού των φορολογικών τιμών στα ακίνητα που θα αντικαταστήσουν τις εμπορικές είναι:

- Η υποχρέωση να υπολογίζεται η αξία κάθε ακινήτου κατά τη μεταβίβασή του από έναν ορκωτό εκτιμητή. Πρόκειται για λύση η οποία, όμως, θα αυξήσει το κόστος των μεταβιβάσεων ακινήτων το οποίο έχει ήδη ανέβει λόγω της θέσπισης μιας σειράς πιστοποιητικών (μηχανικού, ενεργειακό, ταυτότητα ακινήτου κ.λπ.).

- Η σύνδεση των νέων τιμών με τα μισθώματα. Σύμφωνα με την πρόταση που έχει πέσει στο τραπέζι της επιτροπής, η εμπορική αξία θα είναι διακόσιες φορές το μηνιαίο μίσθωμα. Στοιχεία για τα μηνιαία μισθώματα θα λαμβάνονται από το πληροφοριακό σύστημα δηλώσεων μισθώσεων ακινήτων που λειτουργεί στο Taxisnet.

- Ο υπολογισμός των νέων τιμών με βάση τη δημιουργία μιας ειδικής τράπεζας δεδομένων στην οποία θα γίνεται συγκέντρωση και επιστημονική επεξεργασία των τιμών που υπολογίζει η Τράπεζα της Ελλάδος, μεσιτικά γραφεία, αγγελίες ακινήτων κ.λπ.

- Η δημιουργία ενός ειδικού αλγόριθμου συστατικά του οποίου θα είναι η περιοχή, η παλαιότητα του ακινήτου, ο όροφος και άλλα χαρακτηριστικά. Βάσει αυτού του αλγόριθμου θα είναι μια ενιαία τιμή ανά τετραγωνικό για κάθε περιοχή. Το σύστημα αυτό προσομοιάζει με τις σημερινές αντικειμενικές αξίες, ωστόσο, η βασική τιμή θα είναι πολύ κοντά στις σημερινές εμπορικές αξίες.