Πρώτα στοιχεία των ηλεκτρονικών δημοπρασιών ακινήτων

Τις ηλεκτρονικές δημοπρασίες ετοιμάζονται να χρησιμοποιήσουν οι τράπεζες προκειμένου να αξιοποιήσουν τα ακίνητα που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους. Τα τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι αφενός λόγω της μεγάλης πτώσης των τιμών και αφετέρου λόγω της παρατεταμένης επενδυτικής άπνοιας διαμορφώνονται πλέον συνθήκες ελκυστικές για την ανάκαμψη του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά των ακινήτων.

Οι ειδικοί εκτιμούν ότι η Ελλάδα αργά ή γρήγορα θα ακολουθήσει, σε ορισμένους έστω κλάδους του real estate, την πορεία των άλλων ευρωπαϊκών χωρών. Η εμπειρία δείχνει ότι ανακάμπτουν οι τιμές των ακινήτων στις χώρες όπου υποχώρησαν σημαντικά λόγω της οικονομικής κρίσης.

Συγκεκριμένα, στην Ισπανία οι τιμές των ακινήτων για κτίρια γραφείων σημείωσαν άνοδο 11% μεταξύ του 2013 και του 2016, ενώ στην Ιρλανδία κατά 40% την πενταετία 2012-2016.

Ανάλογη είναι και η εμπειρία από την Τουρκία, όπου μετά την οικονομική κρίση οι τιμές των ακινήτων στις λεγόμενες καλές περιοχές χρειάστηκαν περίπου τρία χρόνια για να βρεθούν στα επίπεδα που είχαν προ κρίσης.

Στις τράπεζες εκτιμούν ότι οι αξίες των ακινήτων στη χώρα μας έχουν υποχωρήσει σε βαθμό που επιτρέπει πλέον την ανάληψη επενδυτικού κινδύνου. Δεν είναι, άλλωστε, τυχαίο ότι στη διάρκεια της κρίσης και χωρίς να υπάρχει περιβάλλον που να επιτρέπει μακροπρόθεσμες επενδυτικές αποφάσεις έγιναν αρκετές επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων.

Πιο χαρακτηριστικές είναι οι περιπτώσεις της Grivalia - Fairfax, της Πανγαία - Invel, της αργεντίνικης Grupo Dolphin/Pampa Energia που αγόρασε το κτίριο της BNP Paribas στη λεωφόρο Βασ. Σοφίας, του αμερικανικού ομίλου real estate NCH Capital που απέκτησε έκταση στην Κασσιόπη Κέρκυρας κ.ά. Εξίσου σημαντικές κινήσεις έχουν γίνει και στον τομέα των ξενοδοχείων, με μεταξύ των οποίων αυτές του «Αστέρα» Βουλιαγμένης, του «Hilton», των ξενοδοχείων που αγόρασαν η Ιkos - Oaktree, ο επιχειρηματίας Θεόδωρος Δουζόγλου κ.ά. Οι τράπεζες, για να εκμεταλλευτούν τις ευκαιρίες που δημιουργούνται στον συγκεκριμένο τομέα, προσανατολίζονται στη δημιουργία υποδομών για ηλεκτρονικές δημοπρασίες.

Οι συγκεκριμένες δημοπρασίες δεν πρέπει να συγχέονται με την πλατφόρμα ηλεκτρονικών πλειστηριασμών που ετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης και καλύπτει κυρίως τις ανάγκες των κόκκινων δανείων. Οι ηλεκτρονικές δημοπρασίες είναι μια διαδικασία που μπορεί να συνδέσει την προσφορά με τη ζήτηση ώστε να απορροφηθεί το πλεονάζον απόθεμα των 150.000 κατοικιών σε πόλεις και παραθεριστικούς προορισμούς που άφησε αδιάθετο η κρίση και ταυτόχρονα να δημιουργήσει στοιχεία που θα καθορίσουν δικαιότερες αξίες και σύστημα φορολόγησης.

Αλλωστε, οι τράπεζες βρίσκονται στην πρώτη γραμμή των πωλητών ακινήτων, καθώς διαθέτουν τεράστιο απόθεμα γραφείων, καταστημάτων, ξενοδοχειακών μονάδων σε μεγέθη που ποικίλλουν ως προς την επιφάνεια, την τιμή και την τοποθεσία.

Οπως αναφέρουν τραπεζικές πηγές που παρακολουθούν τις εξελίξεις στην ελληνική αγορά real estate, τα γραφεία παρουσιάζουν πλέον σταθερή πορεία με μικρά δείγματα αύξησης της ζήτησης, κυρίως όμως για μικρούς χώρους που δεν ξεπερνούν τα 200-300 τ.μ. Η μεικτή απόδοση για γραφειακούς χώρους κινείται στο 8,5%-9%.

Μετά από μια πολύ δύσκολη περίοδο και ειδικότερα από το τέλος του 2015 η αγορά των καταστημάτων άρχισε να εμφανίζει σημάδια ανάκαμψης. Στα καταστήματα οι αποδόσεις είναι κατά τι μεγαλύτερες εκείνων των γραφείων. Οι ίδιες συνθήκες επικρατούν και για τις εγκαταστάσεις διαμετακομιστικών κέντρων (logistics) και αποθηκών. Ξεχωρίζει ο κλάδος των ξενοδοχείων, όπου οι αποδόσεις είναι διψήφιες.

Οι ηλεκτρονικές δημοπρασίες «καθαρών» ακινήτων που ανήκουν στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών αποτελούν κανάλι άμεσης επικοινωνίας των ελληνικών τραπεζικών ιδρυμάτων με μια διεθνή αγορά όπου διακινούνται περισσότερα από 700 δισ. δολάρια σε ετήσια βάση, ενώ αναμένεται να ξεπεράσουν το 1 τρισ. δολάρια την επόμενη τριετία. Στις ΗΠΑ, όπου οι ηλεκτρονικές δημοπρασίες είναι πιο διαδεδομένες, από το 2007 έχουν πουληθεί περισσότερα από 200.000 ιδιοκτησίες και έχουν γίνει συμφωνίες αξίας 34 δισ. δολαρίων με αγοραστές που προέρχονταν πάνω από 100 χώρες.

Στην Ευρώπη πιο προχωρημένη στις ηλεκτρονικές δημοπρασίες είναι η Ιρλανδία. Τα βασικά πλεονεκτήματά τους είναι η απλή, διαφανής διαδικασία και το μειωμένο κόστος.

Στην Ελλάδα καρτά το "protothema.gr", όπου οι τράπεζες είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης real estate, η μείωση των ιδιοκτησιών που ελέγχονται από αυτές θα βοηθήσει στη σταθεροποίηση και εν συνεχεία στην άνοδο των τιμών, στη μείωση των εξόδων συντήρησης και, κυρίως, στην απελευθέρωση κεφαλαίων που θα χρηματοδοτήσουν την οικονομία.