Αναταράξεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων

Για την πλήρη κατάργηση των αντικειμενικών αξιών ώστε όλοι οι φόροι επί των ακινήτων να υπολογίζονται επί των τρεχουσών τιμών πιέζουν οι δανειστές. Ένα από τα σενάρια που θα εξεταστεί τους επόμενους μήνες, προβλέπει ότι η φορολογητέα αξία για τη μεταβίβαση των ακινήτων, θα προκύπτει από τον μέσο όρο των πραγματικών τιμών όπως αυτός θα αποτυπώνεται σε μια ηλεκτρονική βάση δεδομένων στην οποία θα καταχωρίζονται υποχρεωτικά όλα τα στοιχεία από όλες τις μεταβιβάσεις.

Το βασικό πρόβλημα αυτής της λύσης έχει να κάνει, με βάση το "Παραπολιτικά", με την τρέχουσα οικονομική συγκυρία. Η αγορά των ακινήτων θεωρείται εξαιρετικά «ρηχή» τα τελευταία χρόνια καθώς οι περισσότερες αγοραπωλησίες γίνονται για λόγους ανάγκης. Έτσι, οι μέσοι όροι βγάζουν πολύ χαμηλές τιμές. Αν υιοθετηθεί αυτή η λύση, οι αξίες επί των οποίων θα υπολογίζονται οι φόροι θα καταρρεύσουν και το υπουργείο Οικονομικών θα χρειαστεί να εκτοξεύσει τους συντελεστές υπολογισμού των φόρων –συμπεριλαμβανομένου και του ΕΝΦΙΑ- στα ύψη ώστε να μην θιγούν τα έσοδα. Για να αποφευχθεί αυτό το ενδεχόμενο η ελληνική πλευρά θα προωθήσει μια ενδιάμεση λύση η οποία ουσιαστικά διατηρεί τις αντικειμενικές αξίες από το… παράθυρο.

Ουσιαστικά, η πρόταση προβλέπει ότι οι φόροι θα επιβάλλονται μεν επί των πραγματικών αξιών (όπως αυτές θα προκύπτουν από το μέσο όρο της αξίας των συναλλαγών) αλλά θα προβλέπεται ένα ελάχιστο πλαφόν κάτω από το οποίο δεν θα μπορεί να πέσει η φορολογητέα αξία. Κρίσιμο παραμένει το ερώτημα σχετικά με τον υπολογισμό του συμπληρωματικού φόρου που «συνοδεύει» τον ΕΝΦΙΑ. Ο συγκεκριμένος φόρος πρέπει να αποδίδει πάνω από 650 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση ενώ το «αφορολόγητο» έχει ήδη μειωθεί στις 200.000 ευρώ. Αν βουλιάξουν οι αξίες υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου, και οι συντελεστές υπολογισμού θα πρέπει να αυξηθούν (σ.σ ήδη ξεπερνούν το 2% για τις μεγάλες περιουσίες) και το αφορολόγητο θα πρέπει να μειωθεί κάτω από τις 200.000 ευρώ επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο τη «μεσαία» ιδιοκτησία.

Η «ηλεκτρονική πλατφόρμα»

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα που «ανέβηκε» στην ιστοσελίδα του υπουργείου Οικονομικών έχει προς το παρόν πιλοτικό χαρακτήρα. Από τα στοιχεία των συναλλαγών που δημοσιεύονται, δεν μπορεί να προκύψει σαφής εικόνα για την πραγματική κατάσταση στην αγορά. Ο πρώτος λόγος είναι αυτός που προαναφέρθηκε: το γεγονός ότι οι περισσότερες συναλλαγές είναι αγοραπωλησίες ανάγκης. Ο δεύτερος λόγος είναι ότι δεν καταχωρίζονται τα στοιχεία για όλες τις αγοραπωλησίες.

Η βάση ενημερώνεται από τους συμβολαιογράφους. Ωστόσο, η ενημέρωση δεν έχει καταστεί ακόμη υποχρεωτική με αποτέλεσμα τα στοιχεία για τις αγοραπωλησίες ακινήτων που εμφανίζονται δημοσίως, να είναι ένα μικρό μέρος μόνο των ούτως ή άλλως περιορισμένων αγοραπωλησιών. Σε κάθε περίπτωση, η συμπλήρωση της πλατφόρμας θα καταστεί υποχρεωτική ώστε, μόλις περάσει η κρίση στην αγορά, η συγκεκριμένη βάση δεδομένων να μετεξελιχθεί σε ένα «εργαλείο» ενημέρωσης για τις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην αγορά των ακινήτων.

Οι χαμένοι και οι κερδισμένοι του ΕΝΦΙΑ του 2018

Δεδομένο θα πρέπει να θεωρείται από τώρα ότι οι συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ θα αλλάξουν άρδην από το 2018. Τα φετινά εκκαθαριστικά δεν θα περιέχουν καμία αλλαγή σε σχέση με πέρυσι (σ.σ θα αναρτηθούν τον Αύγουστο και ο φόρος θα πληρωθεί σε 5 μηνιαίες δόσεις). Τα εκκαθαριστικά του 2018 όμως θα έχουν μεγάλες αλλαγές καθώς από τη μία θα μειωθούν οι αξίες και από την άλλη θα αυξηθούν οι συντελεστές.

Το τεχνικό μνημόνιο που εγκρίθηκε από τους δανειστές μετά τη συμφωνία της 15ς Ιουνίου προβλέπει ρητά ότι η κυβέρνηση θα πρέπει να αυξήσει τους συντελεστές υπολογισμού του φόρου ή να «διευρύνει τη φορολογική βάση» προκειμένου να εξασφαλίσει ότι τα έσοδα από τον φόρο θα παραμείνουν αμείωτα παρά την αποκλιμάκωση των αντικειμενικών αξιών προκειμένου αυτές να προσεγγίσουν τις πραγματικές.

Όπως συνέβη και το 2016, έτσι και το 2018, από την αύξηση των συντελεστών θα υπάρξουν χαμένοι αλλά και κάποιοι κερδισμένοι. Δεδομένου ότι η πτώση των αντικειμενικών αξιών δεν θα είναι ίδια σε όλες τις περιοχές –αντιθέτως θα υπάρξουν και ακίνητα η φορολογητέα αξία των οποίων θα αυξηθεί- πολλοί ιδιοκτήτες θα βρεθούν από τη μια να μην έχουν όφελος από τη μείωση των αντικειμενικών αξιών και από την άλλη να επιβαρύνονται από την αύξηση των συντελεστών υπολογισμού, ειδικά σε ότι αφορά στον συμπληρωματικό φόρο ακινήτων.

Όπως προκύπτει από το κείμενο του τεχνικού μνημονίου, μέσα στον μήνα θα πρέπει να συγκροτηθεί (πάλι) ομάδα εργασίας η οποία θα πλαισιωθεί από στελέχη της Τράπεζας της Ελλάδας και της Ελληνικής Στατιστικής. Η στελέχωση της ομάδας θα πρέπει να γίνει μέσα στον Ιούνιο. Μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου, η ομάδα θα πρέπει να στελεχωθεί από ειδικούς εκτιμητές. Στόχος θα είναι να αναπτυχθεί ηλεκτρονική πλατφόρμα για την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων.

Η πλατφόρμα αυτή θα πρέπει να βρίσκεται σε πλήρη λειτουργία μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου του 2017. Αυτή τη φορά, η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές, θα πρέπει να γίνει με νόμο και όχι με υπουργική απόφαση όπως συνέβαινε μέχρι τώρα. Ο νόμος εκτός από τον καινούργιο τρόπο υπολογισμού των αξιών και τις αλλαγές στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ, θα φέρει και σημαντικές αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των μεταβιβάσεων ακινήτων. Έτσι, θα αυξηθεί ο συντελεστής υπολογισμού στις αγοραπωλησίες ακινήτων από το 3% που είναι σήμερα ενώ αναμένεται πολύ μεγάλη μείωση στα αφορολόγητα και για την αγορά πρώτης κατοικίας αλλά και για τη δωρεά και τη γονική παροχή (από τα 150.000 ευρώ που είναι σήμερα).