Κίνδυνος κατάρρευσης της αγοράς ακινήτων από την έναρξη των πλειστηριασμών

Φόβους για µεγάλη πτώση στις τιµές των ακινήτων φέρνει η έναρξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασµών, που αναµένεται στις 29 Νοεµβρίου. Η πτώση αυτή υπολογίζεται από τους Έλληνες τραπεζίτες ότι µπορεί να φτάσει έως και στο 30%-35%, θέτοντας σε "συναγερµό" τόσο την αγορά του real estate όσο και τις ίδιες τις τράπεζες, που έχουν ενηµερώσει για το γεγονός αυτό τον SSM.

Μάλιστα, τραπεζικές πηγές εξηγούν ότι το µέτρο της εξαίρεσης από πλειστηριασµούς για ακίνητα αξίας έως 300.000 ευρώ, που αποφάσισαν, και έχει ισχύ έως το τέλος του έτους αφορά ακριβώς αυτήν την ανησυχία των τραπεζών. Συγκεκριµένα επιδιώκεται µε το προσωρινό αυτό όριο να µπει έµµεσα ένα φρένο στην ενδεχόµενη νέα πτώση τιµών.

Εν όψει της προοπτικής αυτής, οι τράπεζες ετοιµάζουν "ανάχωµα" στην πτώση των τιµών µέσω αγορών ακινήτων που προτίθενται να κάνουν από αυτά που θα βγουν σε πλειστηριασµό. Πρόκειται για µια κίνηση υψηλού ρίσκου, η οποία ναι µεν µπορεί να στηρίξει την αγορά από κατάρρευση των τιµών, αλλά, από την άλλη πλευρά, µπορεί να πλήξει τις αποτιµήσεις των τραπεζών και να τους δηµιουργήσει µελλοντικά κεφαλαιακά κενά. Ειδικά, µάλιστα, εάν οι προσδοκίες για την ανάπτυξη δεν επαληθευτούν.

Κατόπιν αυτού, είναι κρίσιµη η στάση που θα τηρήσει ο SSM στην πρόθεση των τραπεζών να προβούν σε µαζικές αγορές ακινήτων από πλειστηριασµούς.

Στον "πάτο" για 3-5 χρόνια

Σύµφωνα µε πληροφορίες του "Κεφαλαίου", εσωτερικές µελέτες των τραπεζών αναφέρουν ότι η πτώση στις τιµές των µεγάλων ακινήτων (τα ακίνητα αυτά θα αποτελέσουν την πρώτη φουρνιά των ηλεκτρονικών πλειστηριασµών) µπορεί να κινηθεί στο 30%-35%, διαµορφώνοντας έναν συνολικό χαµηλότερο πήχη τιµών. Παράλληλα, ο χρόνος που θα απαιτηθεί για να ανακάµψουν οι τιµές δεν προβλέπεται νωρίτερα της 3ετίας - 5ετίας.

Σηµειώνεται ότι στην Ιρλανδία, χώρα-πρότυπο για την έξοδο από την κρίση και την επιστροφή σε ανάπτυξη, χρειάστηκαν τρία χρόνια για να καλυφθούν οι απώλειες τεσσάρων ετών πτώσης στις τιµές των ακινήτων. Το προηγούµενο της διαχείρισης των NPLs σε άλλες χώρες έχει δείξει ότι από την έναρξη της διαχείρισης µέχρι την ανάκαµψη των τιµών στα ακίνητα –και µάλιστα υπό την προϋπόθεση της σταθερής ανάκαµψης στην οικονοµία– µεσολάβησε περαιτέρω υποχώρηση των τιµών της τάξεως του 22%.

Οι εσωτερικές µελέτες των τραπεζών αποτυπώνονται, σύµφωνα µε τις πληροφορίες, και στα αναθεωρηµένα πλάνα για την εφεξής µείωση των NPEs και NPLs που υπέβαλαν οι τράπεζες στις 30 Σεπτεµβρίου στον SSM. Ο τελευταίος έχει διαµηνύσει στις τράπεζες όχι µόνο την αναγκαιότητα των πλειστηριασµών για την ανάκτηση ενεχύρων και την πάταξη των στρατηγικών κακοπληρωτών, αλλά και την κρισιµότητα των πρώτων ηλεκτρονικών πλειστηριασµών για τις τιµές που θα διαµορφωθούν.

Οι τιµές αυτές θα δείξουν σε ποια επίπεδα οι τράπεζες µπορούν να ανακτήσουν τα ενέχυρα των "κόκκινων" δανείων, στοιχείο το οποίο θα διαµορφώσει κατεξοχήν τις παραδοχές των επικείµενων stress tests, κρίνοντας τελικά και το εάν οι τράπεζες θα χρειαστούν νέα κεφάλαια και πόσα.

Κατόπιν αυτού, όχι µόνο οι εξελίξεις στις τράπεζες, αλλά και οι εξελίξεις στην αγορά των ακινήτων είναι άµεσα συνδεδεµένες µε την αξία των εξασφαλίσεων των τραπεζών, καθώς και µε τις πολιτικές διαχείρισης που θα ακολουθήσουν για τα µη εξυπηρετούµενα δάνεια.

Σηµειώνεται ότι το 87% των συνολικών εξασφαλίσεων των µη εξυπηρετούµενων δανείων αφορά ακίνητα, εκ των οποίων το 50% οικιστικά και το υπόλοιπο εµπορικά και βιοµηχανικά. Η συνολική αξία αυτών ανερχόταν σε 46,1 δισ. ευρώ το 2016 (κατά 6% χαµηλότερη από το 2015), σύµφωνα µε την ΤτΕ.

Οι σχεδιαζόµενες αγορές ακινήτων

Τα δεδοµένα αυτά δηµιουργούν µεγάλο πονοκέφαλο στις τράπεζες, οι οποίες σχεδιάζουν ήδη γραµµές άµυνας προκειµένου να σώσουν... την τιµή των ενεχύρων τους και να αποτρέψουν κατάρρευση των τιµών των ακινήτων µε την έναρξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασµών.

Στο πλαίσιο αυτό, το πρώτο µέτρο άµυνας των τραπεζών θα είναι να µην αφήσουν κανέναν από τους πλειστηριασµούς να καταλήξει άγονος, αγοράζοντας οι ίδιες τα ακίνητα που θα βγάλουν σε πλειστηριασµό.

Ακόµα περισσότερο, θα επιδιώξουν ο πλειστηριασµός των ακινήτων να µην πάει σε δεύτερο ή τρίτο γύρο, έτσι ώστε να µη µειωθεί περαιτέρω στο 80% ή στο 60%-65% η τιµή πρώτης εκκίνησης. Αυτό σηµαίνει ότι οι τράπεζες, εφόσον διαγνώσουν ότι δεν υπάρχει ικανοποιητικό ενδιαφέρον για προς πλειστηριασµό ακίνητα, θα "χτυπήσουν" οι ίδιες τα ακίνητα αυτά σε τιµές οι οποίες δεν θα απαξιώνουν τις αξίες των ενεχύρων τους.

Ο στόχος είναι να διατηρήσουν όσο το δυνατόν ανέπαφη τη σχέση προβλέψεων και αξίας ενεχύρων που έχουν γραµµένες στα βιβλία τους για µη εξυπηρετούµενα δάνεια, έτσι ώστε, όταν έρθει η ώρα να πουλήσουν τα ακίνητα αυτά, να µη γράψουν ζηµίες.

Σύµφωνα µε τις πληροφορίες του "Κ", ο SSM δεν αρκείται στο να µην αποβούν άκαρποι οι πλειστηριασµοί και οι τράπεζες να αγοράσουν απλώς τα ακίνητα, εµφανίζοντας ανάκτηση ενεχύρων. Το µείζον, για το οποίο έχει εµµέσως προειδοποιήσει τις τράπεζες, είναι να µπορούν να µεταπωλήσουν τα ακίνητα στις τιµές που θα τα αγοράσουν. Αυτό είναι το σηµείο-"κλειδί" για το κατά πόσον οι τράπεζες δεν θα χρειαστούν πρόσθετα κεφάλαια ή, πολύ πιο άµεσα, πρόσθετες προβλέψεις.

Όπως εξηγούν τραπεζίτες στο "Κ", η διενέργεια των ηλεκτρονικών πλειστηριασµών και οι αγορές των ακινήτων κατά πλειοψηφία από τις τράπεζες θα µειώσουν µεν το σύνολο των µη εξυπηρετούµενων δανείων, θα αυξήσουν όµως το σύνολο των risk weighted assets από πλευράς παγίων. Τα risk weighted assets είναι τα σταθµισµένα περιουσιακά στοιχεία που χρησιµοποιούνται για τον προσδιορισµό του ελάχιστου ποσού κεφαλαίου που πρέπει να κατέχουν οι τράπεζες ώστε να µειώσουν τον κίνδυνο αφερεγγυότητας.

Έτσι, ενώ στην περίπτωση ενός δανείου οι τράπεζες πρέπει να παρακρατούν κεφάλαια ίσα µε το 8% του 100% του ποσού που έχουν χορηγήσει, για τα ακίνητα πρέπει να υπολογίζουν το 8% στο 150% της αξίας των ακινήτων. Η υποχρέωση αυτή οδηγεί σε αυξηµένες ανάγκες για παρακρατούµενα κεφάλαια, συνεπεία της αύξησης του όγκου των ακινήτων που θα περιέλθουν στις τράπεζες από πλειστηριασµούς και τα οποία αυτές θα πρέπει να διαχειριστούν.

Το κόστος

Το τοπίο γίνεται πιο απρόβλεπτο για τις τράπεζες από το γεγονός ότι το σενάριο που έχουν παρουσιάσει, σύµφωνα µε τις πληροφορίες, στον SSM λέει ότι οι αξίες των ενεχύρων-ακινήτων τους εκτιµάται ότι θα ανακτηθούν σε 3-5 χρόνια από σήµερα.

Αν οι τράπεζες αναγκαστούν να πουλήσουν νωρίτερα ακίνητα από το στοκ που θα έχουν σωρεύσει κατόπιν των ηλεκτρονικών πλειστηριασµών, το προφανές είναι ότι θα πουλήσουν σε τιµές χαµηλότερες από αυτές της αγοράς των ακινήτων, γράφοντας ζηµίες. Το προσδοκώµενο είναι να υπάρξει γρήγορα ανάπτυξη της οικονοµίας, έτσι ώστε οι τιµές των ακινήτων να ανέβουν και οι τράπεζες να καταφέρουν να πάρουν το upside των τιµών από τα επίπεδα αγοράς. Μεταξύ σηµερινής και προσδοκώµενης πραγµατικότητας, πάντως, οι τράπεζες θα πρέπει εν τω µεταξύ να προβαίνουν στα λεγόµενα impairments, αποµειώνοντας ετησίως τη λογιστική αξία µε την οποία έχουν εγγεγραµµένα τα ακίνητα στους ισολογισµούς τους.

Επιπλέον, οι τράπεζες θα έχουν και ένα ετήσιο κόστος διακράτησης των ακινήτων που θα αποκτήσουν από πλειστηριασµούς της τάξεως του 5%. Το κόστος αυτό, υπολογισµένο στην 5ετία, που είναι ο µέγιστος χρόνος στον οποίο οι τράπεζες εκτιµούν ότι θα µπορέσουν να έχουν ανακτήσει τις αξίες των ενεχύρων τους, δηµιουργεί ένα "κόστος" 25%, το οποίο οι τράπεζες θα πάρουν µπροστά, υπολογίζοντάς το ως ζηµία, προβαίνοντας στα impairments (αποµειώσεις) των ακινήτων.

Και όλα τα παραπάνω καλώς εχόντων των πραγµάτων, δηλαδή εφόσον οι τράπεζες έχουν σχηµατίσει ήδη τις αναλογούσες προβλέψεις για την κάλυψη των δανείων που έχουν δώσει και δεν εξυπηρετούνται. Σηµειώνεται ότι µόλις τις προηγούµενες ηµέρες τέθηκαν σε διαβούλευση, που θα διαρκέσει µέχρι τις αρχές Δεκεµβρίου, οι νέες απαιτήσεις της ΕΚΤ για την πλήρη (κατά 100%) κάλυψη από προβλέψεις των δανείων που θα καθίστανται µη εξυπηρετούµενα από 1/1/2018. Το ανώτατο όριο για την εξολοκλήρου κάλυψη από προβλέψεις (στην πράξη δηλαδή, για την παρακράτηση πρόσθετων κεφαλαίων) ορίζεται από την ΕΚΤ µάξιµουµ στην επταετία για τα στεγαστικά δάνεια (δάνεια µε εξασφαλίσεις σε ακίνητα) και στη διετία για τα δάνεια που δεν έχουν εξασφαλίσεις (καταναλωτικά, κάρτες).

Το δεύτερο βήμα

Τα ανωτέρω θα υπαγορεύσουν στις τράπεζες το δεύτερο βήµα της στρατηγικής για την άµυνά τους έναντι των "παρενεργειών" των ηλεκτρονικών πλειστηριασµών. Είναι το βήµα που αφορά τη διαχείριση του στοκ των ακινήτων από την αγορά µέχρι τη µεταπώλησή τους.

Σύµφωνα µε τις πληροφορίες του "Κ", ήδη οι τράπεζες βρίσκονται σε διερευνητικές συζητήσεις µε διεθνή open funds ακινήτων και εταιρείες που διαχειρίζονται ακίνητα, µε την απώτερη προοπτική µαζικής µεταβίβασης ακινήτων, τα οποία έτσι θα βγουν από τους τραπεζικούς ισολογισµούς. Παράλληλα, οι τράπεζες θα µπορούσαν να αποκτήσουν µερίδια συµµετοχής στα open funds, προσδοκώντας να κερδίσουν από την υπεραξία που θα δηµιουργεί η πώληση των ακινήτων από τα τελευταία.

Όπως αναφέρουν τραπεζίτες στο "Κ", οι ανάγκες για τις τράπεζες θα ξεκινήσουν από την τακτοποίηση των ακινήτων που θα αγοράσουν. Όπως λένε, η αγορά ακινήτου από πλειστηριασµό µπορεί να γίνεται χωρίς την απαίτηση για έλεγχο του ακινήτου, αλλά για τη µεταπώληση το ακίνητο πρέπει να είναι πλήρως τακτοποιηµένο. Κάτι που σηµαίνει ότι θα απαιτηθεί η συνδροµή των εξειδικευµένων στη διαχείριση ακινήτων εταιρειών, κατ’ αρχάς για τον τεχνικό και νοµικό έλεγχο των ακινήτων που θα αγοράσουν οι τράπεζες.

Μάλιστα, µε τη βοήθεια των ξένων εξειδικευµένων πλατφορµών ακινήτων, οι ελληνικές τράπεζες θα καταχωρίσουν και θα διαχωρίσουν τόσο τα µη εξυπηρετούµενα όσο και τα εξυπηρετούµενα δάνεια που έχουν ακίνητα ως εµπράγµατη εξασφάλιση. Στόχος είναι να αποκτήσουν καλύτερη οπτική για το πόσα και ποια ενέχυρα µπορούν να ανακτηθούν, όπως είναι το βασικό ζητούµενο του SSM.

Ο διαχωρισµός των ακινήτων που συνιστούν εξασφαλίσεις δανείων θα επιχειρηθεί και προκειµένου να γίνει καλύτερος σχεδιασµός του προγράµµατος πλειστηριασµών από τις τράπεζες, στοχεύοντας σε περιοχές και ακίνητα που θα παρουσιάζουν τις µεγαλύτερες δυνατότητες ανακτησιµότητας των δανείων που έχουν χορηγηθεί.

Στην παρούσα φάση, στα χαρτοφυλάκια ακινήτων των τραπεζών επικρατεί χαοτική κατάσταση, αφού το ίδιο ακίνητο µπορεί να είναι περασµένο ως διπλό και τριπλό collateral (δηλαδή να συνιστά εµπράγµατη εξασφάλιση σε περισσότερα από ένα δάνεια), µπορεί το κάθε συνοδευτικό ακίνητο να είναι εγγεγραµµένο και µε άλλο κωδικό (π.χ., άλλο κωδικό να φέρει το διαµέρισµα, άλλο το γκαράζ του και άλλο η αποθήκη του), να εµφανίζονται ψευδή µισθώµατα, να µην αναγνωρίζονται οριζόντιες ιδιοκτησίες, να µην έχουν γίνει νοµιµοποιήσεις ή αυτές να µην µπορούν να καταστούν δυνατές.

Ουσιαστικά, το µόνο που έχουν κάνει οι τράπεζες µε τα ακίνητά τους, καθεµία στον δικό της βαθµό, είναι η ετήσια αναπροσαρµογή της αξίας των ενεχύρων τους, υπολογίζοντας την παλαιότητα των ακινήτων, το µέγεθός τους, τις αλλαγές στις αντικειµενικές αξίες κ.λπ. και προχωρώντας στα αντίστοιχα impairments.

Εκτός της τακτοποίησης των ακινήτων, οι εξειδικευµένες εταιρείες θα µπορέσουν να προχωρήσουν στις πωλήσεις τους συντονισµένα, µε τρόπο που να ενισχύσουν τις τιµές στο real estate. Οι πωλήσεις αυτές, όπως αναφέρεται στο "Κ", µπορούν να γίνουν µε µεγαλύτερο discount, δηµιουργώντας αγοραστική ζήτηση και άνοδο των τιµών.

Εν τω µεταξύ, από την προοπτική των πωλήσεων των ακινήτων από εξειδικευµένες εταιρείες, οι τράπεζες θα επωφεληθούν και υπό µια άλλη διάσταση. Αυτήν της δηµιουργίας νέων δανειακών προϊόντων, τα οποία αναµένεται ότι θα τονώσουν τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια. Η ευκαιρία αυτή θα δοθεί στις τράπεζες από το γεγονός ότι οι εξειδικευµένες εταιρείες διαχείρισης θα πωλούν τοις µετρητοίς και οι νέοι αγοραστές θα χρειάζονται συµπληρωµατική χρηµατοδότηση, η οποία, βεβαίως, δεν θα έχει καµία σχέση µε τα υψηλά ποσοστά χρηµατοδότησης που έδιναν οι τράπεζες προ κρίσης.

Σημείωση: Το άρθρο είναι αναδημοσίευση από το "Κεφάλαιο" που κυκλοφορεί