Επιβραβεύουν οι τράπεζες τους συνεπείς δανειολήπτες με "κούρεμα" δανείων

Ρεκτιφιέ στον Κώδικα Δεοντολογίας φέρεται να επεξεργάζονται οι τράπεζες, σε μια ύστατη προσπάθεια να βάλουν… φρένο στην εισροή μη εξυπηρετούμενων δανείων στο στεγαστικό χαρτοφυλάκιο.

Μετά την άτυπη συμφωνία κυβέρνησης-τραπεζιτών για την αναστολή διενέργειας πλειστηριασμών ακινήτων, που έχουν εμπορική αξία έως 300.000 ευρώ, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, υπό την πίεση και των εποπτικών αρχών, αναζητούν νέους τρόπους ρευστοποίησης, ακόμη και για τα πιο μικρά δάνεια. Στο πλαίσιο αυτό ανασύρουν από το συρτάρι τους μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις, οι οποίες εφαρμόστηκαν σε μικρή κλίμακα, προκειμένου να αξιοποιηθούν εκ νέου, αφού προηγουμένως περάσουν από μια σχετική επεξεργασία.

«Το ‘‘Split Balance’’, που προβλέπει το διαχωρισμό του δανείου σε δύο τμήματα, είναι ένα ενδεικτικό παράδειγμα των αλλαγών, που βολιδοσκοπούν τα τραπεζικά στελέχη», σημειώνουν στον Ελεύθερο Τύπο νομικοί κύκλοι, εξηγώντας πως το τελευταίο διάστημα συζητείται η αντικατάστασή του με το «Split and Freeze», το μοντέλο, δηλαδή, που χρησιμοποιήθηκε κατά κόρον στην ιρλανδική κρίση. «Μια τέτοια αλλαγή, ωστόσο, προϋποθέτει την υιοθέτησή του από το ελληνικό σύστημα και δίκαιο», προσθέτουν χαρακτηριστικά οι ίδιοι κύκλοι, αφήνοντας σαφώς να εννοηθεί ότι εάν δεν υπάρξει κάποιος νόμος ή μια εγκύκλιος που να επιτρέπει την εφαρμογή του επίμαχου μοντέλου στην εγχώρια αγορά, τότε ουσιαστικά οι τράπεζες είναι «ακάλυπτες».

Crash test

Στον Κώδικα Δεοντολογίας προβλέπεται η δυνατότητα διαχωρισμού ενός δανείου σε δύο τμήματα («tranches»):

• ένα ενυπόθηκο, το οποίο ο δανειολήπτης εκτιμάται ότι μπορεί να αποπληρώνει, με βάση την υφιστάμενη και την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής αυτού και
• το υπόλοιπο τμήμα του αρχικού δανείου, το οποίο τακτοποιείται μεταγενέστερα, με ρευστοποίηση περιουσίας ή άλλου είδους διευθέτηση, η οποία συμφωνείται εξαρχής. Εστω, δηλαδή, ότι σε δάνειο, ύψους 250.000 ευρώ, ο δανειολήπτης αποδεικνύεται ότι μπορεί να πληρώσει τις 150.000 ευρώ. Το υπόλοιπο ποσό, ήτοι οι 100.000 ευρώ, «παγώνει», με την όποια τακτοποίησή του να μετατίθεται για το μέλλον.

«Το ιρλανδικό μοντέλο εισφέρει στο εγχώριο τραπεζικό σύστημα το λεγόμενο ‘‘Split and Freeze’’, δηλαδή, το σπάσιμο ενός δανείου σε δύο μέρη, ένα βιώσιμο, που θα εξυπηρετείται με καταβαλλόμενες δόσεις, ανάλογα με την εισοδηματική δυνατότητα του δανειολήπτη-οφειλέτη και ένα ‘‘παγωμένο’’, το οποίο ναι μεν θα επανεξετάζεται στο μέλλον, χωρίς να τοκοφορείται, θα τίθεται, ωστόσο, σε σταδιακό κούρεμα, σε αντιστοιχία με τη συνέπεια καταβολών του δανειολήπτη», εξηγεί στον «Ε.Τ.» η δικηγόρος, ειδική σε θέματα Τραπεζικού Δικαίου, κυρία Ανδριάνα Ζαχαρίου, και συνεχίζει: «Πρακτικά, σε συνεννόηση, τράπεζα και δανειολήπτης θα συμφωνούν: α) για το βιώσιμο μέρος, που δεν θα είναι απαραίτητα ακριβώς το μισό μέρος της συνολικής αξίας του δανείου, β) για το χρόνο αποπληρωμής αυτού και γ) για το χρόνο επανεξέτασης του παγωμένου μέρους».

Σύμφωνα με την ίδια, στόχος του ιρλανδικού μοντέλου είναι, παράλληλα, η δυνατότερη μείωση της υψηλότερης αξίας του δανείου, σε σχέση με την τωρινή αξία του ακινήτου, που αφορά, δεδομένων των εποχών και της δραματικής μείωσης των τιμών των ακινήτων, σε αριθμούς, οι οποίοι πλέον δεν αντιστοιχούν στην αρχική σύμβαση δανείου που υπογράφηκε από το δανειολήπτη πριν από χρόνια. «Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να παρατηρείται το φαινόμενο της μη καταβολής του υπόλοιπου κεφαλαίου του δανείου από τους δανειολήπτες, που ξεπερνά την αξία του ακινήτου τους», αναφέρει η κυρία Ζαχαρίου.

Τα οφέλη

Το ιρλανδικό μοντέλο βασίζεται στην αποπληρωμή του βιώσιμου μέρους με βάση αποκλειστικά και μόνο την εισοδηματική δυνατότητα του δανειολήπτη. Οσον αφορά στο δεύτερο μέρος, αυτό, όπως τονίζει η κυρία Ζαχαρίου, παραμένει στον… πάγο για αόριστο χρόνο και κουρεύεται σταδιακά, χωρίς χρονικό περιορισμό, με βάση τη συνέπεια που θα επιδείξει ο δανειολήπτης στην αποπληρωμή του πρώτου μέρους.

Στο παραπάνω παράδειγμα, δηλαδή, οι 100.000 όχι μόνο παραμένουν «παγωμένες» για προκαθορισμένο διάστημα, αλλά, ταυτόχρονα, κουρεύονται ποσοστιαία και σε συνάρτηση με την «καλή πίστη» του δανειολήπτη. «Αυτή είναι η καινοτόμος διαφορά του ιρλανδικού μοντέλου με προηγούμενες μορφές ρυθμίσεων, όπου κουρευόταν μέρος της μηνιαίας δόσης του δανείου και όχι ποσό ευθέως από το κεφάλαιο, γεγονός που θα προκαλέσει μεγάλη ελάφρυνση στους δανειολήπτες, με μόνη υποχρέωσή τους τη συνέπεια στην αποπληρωμή του βιώσιμου μέρους. Ταυτόχρονα, υπάρχει η προσδοκία από τις τράπεζες ότι θα προκαλέσει περαιτέρω μεγάλη εισροή ρευστότητας από τα εξυπηρετούμενα πλέον βιώσιμα μέρη των δανείων όλων των δανειοληπτών», καταλήγει η ίδια.

Πλειστηριασμοί

«Εάν οι τράπεζες πάρουν ένα μεγάλο αριθμό ακινήτων από κόκκινους δανειολήπτες, οι αξίες των ακινήτων θα εκμηδενιστούν, παρασύροντας καθοδικά και τις εγγυήσεις των εξυπηρετούμενων δανείων», υπογραμμίζουν νομικοί κύκλοι, ενστερνιζόμενοι πλήρως παλαιότερες δηλώσεις του κ. Μιχάλη Σάλλα. Ο ίδιος, μάλιστα, σε συνέντευξή του είχε θέσει και μια σειρά από πρακτικά ζητήματα, τα οποία καθιστούν ασύμφορη για τα εγχώρια χρηματοπιστωτικά ιδρύματα τη λύση των πλειστηριασμών. «Πώς θα ασφαλίσουν οι τράπεζες όλα αυτά τα ακίνητα; Ποιος θα αναλάβει τη φύλαξή τους; Ποια θα είναι η φορολογική επιβάρυνση των τραπεζών από τον ΕΝΦΙΑ; Σε τι κατάσταση θα παραδώσουν τις κατασχεμένες κατοικίες οι δανειολήπτες; Πώς θα συντηρηθούν από τις τράπεζες;», ανέφερε χαρακτηριστικά, βάζοντας στο «κάδρο» και την κοινωνική διάσταση.

Στο πλαίσιο αυτό, οι ρυθμίσεις εξακολουθούν να αποτελούν το πιο ισχυρό όπλο των τραπεζών.

Σύμφωνα με πληροφορίες, πάντως, στην πλατφόρμα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών αναμένεται να «ανέβει» μια ευρεία γκάμα ακινήτων, από κατοικίες και εξοχικά μέχρι και εμπορικά καταστήματα. «Λαμβάνοντας υπόψη τους πλειστηριασμούς, οι οποίοι είτε εκκρεμούν είτε έρχονται από αναβολές, οι εκτιμήσεις μας είναι ότι θα διατεθούν προς πώληση περίπου 10.000 με 15.000 ακίνητα», τόνιζε σε πρόσφατη δήλωσή του στον «Ε.Τ.» της Κυριακής ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών, Πειραιώς, Αιγαίου και Δωδεκανήσου, κ. Γιώργος Ρούσκας. Οπως, ωστόσο, σπεύδει να αποσαφηνίσει ο συμβολαιογράφος, κ. Θεόδωρος Χαλκίδης, είναι στη διακριτική ευχέρεια του επισπεύδοντος εάν θα επιλέξει να κινηθεί με το αναλογικό ή το νέο μοντέλο. Αξίζει να σημειωθεί ότι με βάση στοιχεία της Περιφερειακής Διεύθυνσης Ασφάλισης Τομέα Νομικών, οι πλειστηριασμοί, για τους οποίους έχει οριστεί ημερομηνία διεξαγωγής, ανέρχονται σε 3.589. Οπως προβλέπει ο νόμος, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα γίνονται τρεις φορές την εβδομάδα από μία που ισχύει σήμερα και σε δύο βάρδιες, δηλαδή 11 π.μ.-1 μ.μ. και 3 μ.μ.-5 μ.μ.