Υπερφορολόγηση και οφειλές "σκότωσαν" την αγορά των ακινήτων

Οι μαζικοί πλειστηριασμοί, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών τουλάχιστον στο 60% της επικράτειας, ο υψηλός ΕΝΦΙΑ, η υπερβολική φορολόγηση και εισφορολόγηση, η μείωση των συντάξεων για 1.500.000 δικαιούχους και η μείωση του αφορολόγητου ορίου για τουλάχιστον 3.000.000 φορολογουμένους συνθέτουν το «εκρηκτικό κοκτέιλ» που απειλεί την αγορά των ακινήτων με νέο κύκλο μεγάλης πτώσης έως το 2022!

Σύμφωνα με εκτιμήσεις ειδικών και παρά τις… χαρμόσυνες τοποθετήσεις διάφορων παραγόντων της αγοράς, ο συνδυασμός της μείωσης των εισοδημάτων και της αύξησης των φορολογικών επιβαρύνσεων θα φέρει σε ακόμη μεγαλύτερο αδιέξοδο εκατοντάδες χιλιάδες φορολογουμένους και δανειολήπτες, τροφοδοτώντας τις πιέσεις στις τιμές των ακινήτων έως το 2022. Τα πρόσθετα δημοσιονομικά μέτρα που θα συνοδεύουν την αυστηρή εποπτεία από το 2019 θα πλήξουν το μεγαλύτερο τμήμα των πολιτών, αυξάνοντας κατακόρυφα την προσφορά ακινήτων παρά τους αναμενόμενους αναπτυξιακούς ρυθμούς στην οικονομία. Έτσι, μόνο τα πολύ ποιοτικά ακίνητα θα έχουν κάποια θετική προοπτική, ενώ κάθε μήνα θα αυξάνονται οι κάτοχοι ιδιοκτησιών που θα αναγκάζονται υπό το βάρος των φόρων να πουλάνε όσο-όσο περιουσιακά τους στοιχεία για να γλυτώσουν έστω την πρώτη κατοικία τους!

Σύμφωνα με όσα δηλώνει στο «Παρασκήνιο» παράγοντας της κτηματαγοράς που θέλει να κρατήσει την ανωνυμία του, «ο μόνος τρόπος για να συγκρατηθεί η αναπόφευκτη πτώση των τιμών είναι μια γενναία αλλαγή πολιτικής που θα έχει ως κύριο χαρακτηριστικό τη μείωση της φορολογίας, ώστε να επιταχυνθούν οι αναπτυξιακοί ρυθμοί κατά την περίοδο 2019-2022». Όπως τονίζει, «με την υπάρχουσα κατάσταση δεν μπορούν να καλλιεργηθούν θετικές προσδοκίες από τη στιγμή που θα εφαρμόζονται μέτρα μείωσης των εισοδημάτων, αύξησης των φόρων και μαζικοί πλειστηριασμοί». Επισημαίνει δε ότι «μόνο μερικές περιοχές που έχουν μπροστά τους αναπτυξιακά “stories”, όπως οι επεκτάσεις του μετρό, θα μπορέσουν να γλιτώσουν από την πίεση που έρχεται».

Πρέπει να σημειωθεί ότι στην πρόσφατη έκθεση της Τραπέζης της Ελλάδος ο υποδιοικητής Θεόδωρος Μητράκος είχε αναφέρει ότι «υπάρχουν πέντε λόγοι για τους οποίους, με βάση τα υφιστάμενα δεδομένα, η κτηματαγορά δεν απειλείται με κίνδυνο κατάρρευσης». Μάλιστα, η Τράπεζα της Ελλάδος αναφέρει ότι ο στόχος ρευστοποίησης εξασφαλίσεων και ανάκτησης απαιτήσεων που έχουν θέσει οι τράπεζες, ύψους περίπου 11 δισ. ευρώ έως το τέλος του 2019, δεν αναμένεται να επηρεάσει την κτηματαγορά. Αυτό φυσικά ισχύει σε σχέση με την τραπεζική οπτική, ενώ είναι γνωστή ότι από την 1η Μαΐου ο ρυθμιστής των εξελίξεων θα είναι το Δημόσιο, με τους μαζικούς πλειστηριασμούς που θα προωθήσει ακόμη και για οφειλές των 500 ευρώ! Επιπλέον, η κεντρική τράπεζα αναφέρει ότι ο καθοδικός κύκλος της απομείωσης των τιμών στην ελληνική αγορά ακινήτων, που ξεκίνησε το 2009, έχει… πιθανότατα ολοκληρωθεί. Είναι προφανές ότι η Τράπεζα της Ελλάδος δεν θέλει να καλλιεργήσει περαιτέρω υποτιμητικές προσδοκίες για προφανείς λόγους σε σχέση με την αποτίμηση των ακινήτων στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια, και μάλιστα σε μια αγορά η οποία μέσα στην επόμενη τετραετία θα έρθει αντιμέτωπη με πλειστηριασμούς χωρίς προηγούμενο, αυξήσεις των φορολογικών επιβαρύνσεων και μειώσεις εισοδημάτων.

Πλειστηριασμοί-σοκ

Από την 1η Μαΐου στο… παιχνίδι των πλειστηριασμών μπαίνει το Δημόσιο και αναμένεται να υπάρξει τεράστια αύξηση της προσφοράς, λόγω των κατασχετηρίων που έχουν γίνει αλλά και αυτών που θα ακολουθήσουν.

Είναι ενδεικτικό ότι όσοι δεν έχουν ρυθμισμένες οφειλές ανά πάσα στιγμή θα χάνουν τα ακίνητά τους έναντι ευτελούς αξίας. Σε εξαιρετικά δυσχερή θέση βρίσκονται κυρίως οι περίπου 460.000 οφειλέτες που έχουν ληξιπρόθεσμα χρέη από 5.000-100.000 ευρώ ή, συνολικά, 8,234 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, το μεγάλο βάρος για την κατάσχεση χρημάτων αλλά και ακινήτων εστιάζεται σε αυτήν την κατηγορία. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, μέσα στην επόμενη τετραετία, μόνο το Ελληνικό Δημόσιο αναμένεται να βγάλει «στο σφυρί» τουλάχιστον 500.000 ακίνητα. Πρέπει να σημειωθεί ότι, με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΑΑΔΕ, περίπου 1.100.000 φορολογούμενοι κινδυνεύουν ανά πάσα στιγμή με αναγκαστικά μέτρα είσπραξης, ενώ 4.100.000 ΑΦΜ είναι «κόκκινοι»! Με δεδομένο τον στόχο της υπηρεσίες για είσπραξη άνω των 5 δισ. ευρώ φέτος, αντιλαμβανόμαστε τι θα συμβεί και μάλιστα λίγο πριν τεθούν σε εφαρμογή από το 2019 τα μέτρα που θα πλήξουν καίρια τα εισοδήματα εκατομμυρίων πολιτών.

Από την άλλη πλευρά, οι τράπεζες προγραμματίζουν έως το τέλος του 2021 περίπου 140.000 πλειστηριασμούς. Το γεγονός ότι η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει σταθεροποίηση των τιμών των ακινήτων το 2017 οφείλεται στο γεγονός ότι δεν γίνονταν πλειστηριασμοί λόγω της αποχής δικηγόρων και συμβολαιογράφων! Με την προοπτική των νέων δημοσιονομικών μέτρων από το 2019 είναι προφανές ότι τα περίπου 140.000 ακίνητα των τραπεζών θα προστεθούν σε αυτά του Δημοσίου, και έτσι η κτηματαγορά θα βιώσει έναν νέο κύκλο υπερ-προσφοράς. Μοιραία, αν σήμερα υπάρχουν περιπτώσεις όπου γίνονται μεταβιβάσεις στο 1/2 της αντικειμενικής αξίας, τότε όλοι αντιλαμβανόμαστε τι θα συμβεί μέσα στα επόμενα χρόνια λόγω της υπερφορολόγησης, της αδυναμίας πληρωμής των φόρων αλλά και των εισοδημάτων που θα αφαιρεθούν και θα αγγίξουν καίρια τουλάχιστον τα 3.000.000 από τα 4.100.000 νοικοκυριά που υπάρχουν σήμερα στη χώρα.

Αντικειμενικό… χτύπημα

Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών στο 60% της ελληνικής επικράτειας αναμένεται να πλήξει περισσότερο τους έχοντες και κατέχοντες περιουσιακά στοιχεία στις λαϊκές και φτηνές περιοχές.

Μέσα στις επόμενες εβδομάδες, το υπουργείο Οικονομικών αναμένεται να οριστικοποιήσει τους τελικούς πίνακες με τις τιμές ζώνης σε ολόκληρη τη χώρα, οι οποίες θα ισχύσουν αναδρομικά από την 1/1/2018. Πρέπει να σημειωθεί ότι, με βάση τις μέχρι στιγμής πληροφορίες, από τις 10.216 ζώνες (ίσως αυξηθεί ο αριθμός τους) αναμένεται μείωση σε περίπου 2.300, σταθεροποίηση σε άλλες τόσες και σημαντικές αυξήσεις σε περίπου 6.000 όπου οι τιμές είναι χαμηλές (500-800 ευρώ/τ.μ.). Αυτό σημαίνει ότι το κόστος διατήρησης ενός ακινήτου θα ανέλθει σημαντικά σε μια περίοδο μεγάλης οικονομικής πίεσης των νοικοκυριών, καθώς θα συμπαρασύρει ολόκληρη την πλατφόρμα φόρων, εισφορών, τελών και επιβαρύνσεων (βλέπε σχετικό πίνακα).

Ακριβότερος ΕΝΦΙΑ

Το 2017 καταγράφηκε σημαντική μείωση της εισπραξιμότητας του ΕΝΦΙΑ, καθώς αυξήθηκαν οι φορολογούμενοι που αδυνατούν να τον πληρώσουν. Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, πολλοί φορολογούμενοι επέλεξαν, είτε λόγω αδυναμίας είτε… συνειδητά, να εντάξουν την πληρωμή του στη ρύθμιση των 12 δόσεων, κάτι που σημαίνει ότι, λόγω και των επικείμενων πιέσεων στα εισοδήματα από το 2019, θα αυξηθεί ο αριθμός όσων θα αντιμετωπίσουν την… οδυνηρή διαδικασία της κατάσχεσης που ξεκινάει σε μεγάλη κλίμακα το Δημόσιο από την 1η Μαΐου. Σύμφωνα με την Εφορία, τα φυσικά πρόσωπα που είναι υπόχρεοι πληρωμής του φόρου ανέρχονται με βάση τα στοιχεία του 2017 σε 6.297.453 φορολογουμένους. Τα συνολικά δικαιώματα ανέρχονται σε 33.154.815, εκ των οποίων τα 17.828.955 αφορούν σε αστικά ακίνητα (σπίτια, επαγγελματικούς χώρους κ.λπ.) και τα υπόλοιπα 15.325.860 σε γήπεδα (οικόπεδα, αγροτεμάχια).

Υπερφορολόγηση και οφειλές που… σκοτώνουν!

Τουλάχιστον 2.000.000 κάτοχοι ακινήτων εκτιμάται ότι κινδυνεύουν με πλειστηριασμούς μέσα στην επόμενη τετραετία, ως αποτέλεσμα της υπερφορολόγησης και των δυσβάστακτων οφειλών προς το Δημόσιο και τις τράπεζες.

Μέχρι στιγμής, τα «κόκκινα» δάνεια στο τραπεζικό σύστημα ανέρχονται στα 95 δισ. ευρώ, οι οφειλές προς την Εφορία κινούνται στα 101 δισ., ενώ προς τα ασφαλιστικά ταμεία φτάνουν στα 31 δις ευρώ. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, κινδυνεύουν άμεσα περί τους 500.000 δανειολήπτες, σχεδόν 1.000.000 οφειλέτες της Εφορίας και 500.000 που έχουν… ανοικτούς λογαριασμούς με τα ασφαλιστικά ταμεία. Έτσι, πολλοί θεωρούν ότι οι πλειστηριασμοί με επισπεύδοντα το Δημόσιο θα ξεπεράσουν άνετα το 1 εκατ. μέσα στα επόμενα τέσσερα χρόνια! Από την άλλη, οι υψηλές εισφορές για εκατοντάδες χιλιάδες ελεύθερους επαγγελματίες και αγρότες εκτιμάται ότι από φέτος θα αυξήσουν ακόμη περισσότερο τη λίστα των οφειλετών, κάτι που σημαίνει ότι τα κατασχετήρια θα έχουν τον χαρακτήρα «πολυβόλου» τα επόμενα χρόνια και ολόκληρες περιουσίες θα αλλάξουν χέρια μέσα από τη διαδικασία των πλειστηριασμών, συμβάλλοντας περαιτέρω σε μια γενικευμένη μείωση των τιμών στην αγορά.

Διπλή… εκτέλεση

Η μείωση των συντάξεων λόγω κατάργησης της προσωπικής διαφοράς θα πλήξει περίπου 1.500.000 απόμαχους της ζωής, ενώ πάνω από 2.000.000 φορολογούμενοι θα υποστούν νέα ετήσια μείωση περίπου 660 ευρώ λόγω μείωσης του αφορολόγητου ορίου στα 5.600 ευρώ!

Ακόμη και αν η μείωση του αφορολόγητου ορίου μετατεθεί για το 2020, εντούτοις το 2019 θα… αφαιρεθούν από την οικονομία εισοδήματα περίπου 2 δισ., λόγω των παρεμβάσεων στις συντάξεις. Έτσι, το 2020 με τη μείωση του αφορολόγητου ορίου θα υπάρξει και επιπλέον απώλεια σχεδόν 2 δισ. ευρώ. Δηλαδή το 2019, με βάση το… καλό σενάριο (μόνο μείωση συντάξεων), θα χαθούν 2 δισ., ενώ το 2020 το ποσό που θα λείψει από την οικονομία και τις… τσέπες των πολιτών θα ανέλθει στα 4 δισ. ευρώ! Συνεπώς, κατά την τετραετία 2019-2022 θα έχουν «εξαϋλωθεί» από την οικονομία τουλάχιστον 14 δισ. ευρώ ή αν ισχύσει και το νέο χαμηλότερο αφορολόγητο από του χρόνου, τότε η απώλεια θα είναι 16 δισ.! Ουσιαστικά, μιλάμε για ποσά που αντιστοιχούν σε… πέντε ΕΝΦΙΑ! Από την άλλη πλευρά, μια τέτοια προοπτική θα αυξήσει εντυπωσιακά τον αριθμό των ιδιοκτητών που θα αναγκαστούν να πουλήσουν σε ακόμη πιο εξευτελιστικές τιμές, προκειμένου να προστατεύσουν έστω τη βασική κατοικία τους!

Οι φόροι που προσδιορίζονται από τις αντικειμενικές αξίες

Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα

• Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης 3% επί αντικειμενικής αξίας
• Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη 1η και 2η κατοικία αναλόγως εμβαδού και τιμής ζώνης

Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων

Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο

• Κτίσματα: 2,50-16,25 ευρώ/τ.μ.
• Οικόπεδα: 0,0037-11,25ευρώ/τ.μ.

Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας με αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ

• Φυσ. πρόσωπα: 0,1-1%
• Νομ. πρόσωπα.: 0,25%-5%

Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα + οικόπεδα) 0,025-0,035%

Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιρειών 15%

• Φόροι – τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία

ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί αξίας κτισμάτων) 24%

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 3%

Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων 3%

Φόρος Ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων) 1,5 %

Φόρος Διανομής Ακινήτων 0,75%

Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3% επί ΦΜΑ

Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων 0,45%-0,75%

• Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά – γονική παροχή – δωρεά)

Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων

• Α΄ Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παρ.), εγγονούς, συζύγους, γονείς: συντελεστές 1-10%
• B΄ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κ.λπ.: συντελεστές 5%-20%
• Γ΄ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20%-40%

Φόρος Δωρεάς ακινήτων

• Α΄Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς: 1%-10%
• Β΄ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ.: συντελεστές 5%-20%
• Γ΄ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20%-40%

Κτηματολόγιο-Πολεοδομικά πρόστιμα & εισφορές

Τέλος Εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο

• 35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί αντ. αξίας άνω των 20.000 ευρώ με όριο τα 900 ευρώ
• Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων (Ν. 4178/2013)
• Εισφορές σε γη έως 50% και χρήμα έως 25% για ένταξη σε σχέδιο πόλεων (Ν.1337/83 – Ν.4315/14)

---