Ποιες περιοχές κινδυνεύουν με την… κεραμίδα της αύξησης του ΕΝΦΙΑ

Απέλπιδες προσπάθειες καταβάλλει πλέον η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να αποτρέψει τον κίνδυνο αύξησης του ΕΝΦΙΑ, ο οποίος ελλοχεύει για εκατομμύρια φορολογουμένους, εξαιτίας της δέσμευσης που ανέλαβε η κυβέρνηση με το Μνημόνιο ΙΙΙ να προχωρήσει στην εξομοίωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις εμπορικές τιμές τους και να εφαρμόσει τις νέες αντικειμενικές αξίες στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του έτους 2018.

Η δέσμευση αυτή διαπιστώθηκε ότι, εφόσον επιχειρηθεί να τηρηθεί κατά γράμμα, θα οδηγήσει σε σημαντικές αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και, συνακόλουθα, θα προκαλέσει άνοδο των επιβαρύνσεων από τον ΕΝΦΙΑ στις περισσότερες περιοχές της χώρας και κυρίως σε χιλιάδες δήμους, όπου κατοικούν νοικοκυριά με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα.

Οι προσπάθειες της ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών να αποτρέψει την αύξηση του ΕΝΦΙΑ εκδηλώθηκαν πρόσφατα με την υποβολή πρότασης προς τους δανειστές οι νέες αυξημένες αντικειμενικές αξίες να ισχύσουν φέτος με σημαντική έκπτωση για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και χωρίς καμία έκπτωση για τον υπολογισμό των υπόλοιπων φόρων στα ακίνητα!

Το εγχείρημα της εξίσωσης των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες των ακινήτων το οποίο ανέλαβε να φέρει εις πέρας η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών ενέχει τον κίνδυνο ο ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να καταβάλουν εκατομμύρια ιδιοκτήτες με μικρής αξίας ακίνητη περιουσία να αυξηθεί έως και 27,59%!

Σύμφωνα με τον "Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής", αντιμέτωποι με τον κίνδυνο αυτό βρίσκονται ειδικότερα εκατομμύρια κάτοικοι 86 δήμων της Περιφέρειας Αττικής και της ευρύτερης περιοχής της Θεσσαλονίκης, καθώς και χιλιάδων δήμων της υπόλοιπης χώρας, όπου οι αντικειμενικές αξίες σήμερα κυμαίνονται από 600 έως 1.000 ευρώ ανά τ.μ. και οι νέες αξίες που έχουν προκύψει από την όλη απόπειρα εξομοίωσης με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς είναι αυξημένες κατά 10% έως και 40%.

Πρόκειται, κυρίως, για περιοχές στις οποίες οι αντικειμενικές αξίες παρέμειναν σκόπιμα, για κοινωνικούς και πολιτικούς λόγους, χαμηλότερες των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τις εισηγήσεις που έγιναν για τις περιοχές αυτές από τους ιδιώτες εκτιμητές στους οποίους το υπουργείο Οικονομικών ανέθεσε το έργο του εντοπισμού των πραγματικών αγοραίων τιμών, οι αντικειμενικές τιμές (τιμές ζώνης) των ακινήτων θα πρέπει να αυξηθούν από τα επίπεδα των 600 – 1.000 ευρώ ανά τ.μ. που βρίσκονται σήμερα πάνω από τα 750 και μέχρι τα 1.200 ευρώ ανά τ.μ.!

Στις περιοχές αυτές, αν τελικά εγκριθούν οι προτεινόμενες αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών κατά 10% – 40%, ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) θα αυξηθεί κατά ποσοστά τα οποία στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων θα υπερβαίνουν το 20% και θα φθάνουν μέχρι και το 27,59%, όπως προκύπτει από αναλυτικά παραδείγματα που έχει επεξεργαστεί ο Ελεύθερος Τύπος της Κυριακής.

Τιμές ζώνης (αντικειμενικές τιμές αφετηρίας) από 600 έως και 1.000 ευρώ το τ.μ. ισχύουν σήμερα σε 86 δήμους των περιοχών της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, καθώς και σε χιλιάδες άλλους δήμους της υπόλοιπης χώρας. Σε όλες αυτές τις περιοχές οι αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών ζώνης θα έχουν ως συνέπεια την άνοδο σε υψηλότερο κλιμάκιο υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ όπου ισχύει μεγαλύτερος συντελεστής προσδιορισμού του φόρου αυτού.

Συγκεκριμένα:

Σε όσες περιοχές ισχύουν σήμερα τιμές ζώνης από 600 έως 750 ευρώ, ο συντελεστής προσδιορισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ ανέρχεται σε 2,8 ευρώ ανά τ.μ. Οι αυξήσεις που έχουν εισηγηθεί οι εκτιμητές θα ανεβάσουν τις τιμές σε επίπεδα άνω των 750 ευρώ, όπου στην κλίμακα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ ισχύει συντελεστής φόρου 2,9 ευρώ ανά τ.μ. Συνεπώς, στις περιοχές αυτές ο ΕΝΦΙΑ θα αυξηθεί κατά 3,57%, με εξαίρεση τις περιοχές όπου λόγω αύξησης της «ηλικίας» των ακινήτων ο συντελεστής παλαιότητας θα μειωθεί.

Σε όσες περιοχές ισχύουν σήμερα τιμές ζώνης από 750 έως 1.000 ευρώ, ο συντελεστής προσδιορισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ ανέρχεται σε 2,9 ευρώ ανά τ.μ. Οι αυξήσεις που έχουν προτείνει οι εκτιμητές θα ανεβάσουν τις τιμές σε επίπεδα άνω των 1.000 ευρώ (όχι όμως και υψηλότερα των 1.500 ευρώ), όπου στην κλίμακα υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ ισχύει συντελεστής φόρου 3,7 ευρώ ανά τ.μ. Συνεπώς, στις περιοχές αυτές ο κύριος ΕΝΦΙΑ θα αυξηθεί κατά 27,59%. Σε πολύ λιγότερες περιπτώσεις, όπου λόγω αύξησης της «ηλικίας» των ακινήτων θα σημειωθεί μετάβαση σε χαμηλότερο συντελεστή παλαιότητας, οι αυξήσεις στον κύριο ΕΝΦΙΑ θα είναι μεταξύ 20% και 22%.

Η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει αποφασίσει να παρέμβει για να αποτρέψει τον κίνδυνο αύξησης του κύριου ΕΝΦΙΑ για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων κυρίως στις παραπάνω περιοχές. Στο πλαίσιο αυτό έχει ζητήσει από τους εκπροσώπους των δανειστών να αποδεχθούν νομοθετικές παρεμβάσεις ώστε οι αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών να μην επηρεάσουν καθόλου το ύψος του φετινού ΕΝΦΙΑ τουλάχιστον στις συγκεκριμένες περιοχές. Στόχος της είναι να μην εισπράξει πολιτικό κόστος από μια σημαντική αύξηση του ΕΝΦΙΑ εντός του 2018 για εκατομμύρια νοικοκυριά και, ει δυνατό, να αποτρέψει μια τέτοια εξέλιξη μέχρι τις επόμενες βουλευτικές εκλογές!

Στο πλαίσιο αυτό, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει προτείνει στους εκπροσώπους των δανειστών την ακόλουθη λύση:

• Στις περιοχές όπου οι αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών είναι σχετικά μεγάλες και οδηγούν σε άνοδο του κύριου ΕΝΦΙΑ για μεγάλο αριθμό φορολογουμένων, η εφαρμογή των νέων αντικειμενικών τιμών να γίνει σταδιακά, σε χρονικό διάστημα 2 ετών, ώστε, τουλάχιστον για φέτος, να αποτραπούν ανοδικές μεταβολές του ΕΝΦΙΑ. Για να προσδιοριστεί, μάλιστα, από ποιο ακριβώς ύψος αυξήσεων αντικειμενικών αξιών θα ισχύσει η σταδιακή εφαρμογή στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ οι αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών ετοιμάζουν ήδη μια δοκιμαστική εκκαθάριση ΕΝΦΙΑ για να διαπιστώσουν σε ποιες ακριβώς περιοχές προκύπτουν αυξήσεις στον κύριο φόρο.
• Οι νέες αντικειμενικές αξίες όσο κι αν είναι αυξημένες να ληφθούν υπόψη κανονικά για τον υπολογισμό όλων των άλλων φόρων που επιβαρύνουν την κατοχή και την απόκτηση ακινήτων!

Ουσιαστικά, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών πρότεινε στους εκπροσώπους των δανειστών να εφαρμοστούν τουλάχιστον φέτος δύο διαφορετικές αντικειμενικές αξίες για κάθε ακίνητο, μία με έκπτωση για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και μία χωρίς έκπτωση για τον υπολογισμό όλων των άλλων φόρων στα ακίνητα!

Ωστόσο, το αίτημα της ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών να υιοθετηθεί η παραπάνω λύση για την αποτροπή των αυξήσεων στον ΕΝΦΙΑ δεν είναι βέβαιο ότι θα εισακουστεί από τους δανειστές. Κι αυτό διότι η ηγεσία του υπουργείου είναι, ταυτόχρονα, υποχρεωμένη να αποδεχθεί σημαντικές μειώσεις στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων σε πολλές άλλες -ακριβές κυρίως- περιοχές, όπου οι πραγματικές τιμές έχουν υποχωρήσει πολύ πιο κάτω από τις αντικειμενικές τα τελευταία 10 χρόνια. Η υποχρέωσή της αυτή προκύπτει από την αρχική της δέσμευση ενώπιον των δανειστών, αφενός να εξομοιώσει τις αντικειμενικές με τις αγοραίες αξίες των ακινήτων παντού στη χώρα, αφετέρου να διατηρήσει στο επίπεδο των 2,65 δισ. ευρώ τις ετήσιες εισπράξεις από τον κύριο και το συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ.

Ποιες περιοχές κινδυνεύουν με την… κεραμίδα της αύξησης
Οι Δήμοι Αττικής και Θεσσαλονίκης με περιοχές όπου υπάρχουν τιμές ζώνης μεταξύ 600 και 1.000 ευρώ ανά τ.μ., οι οποίες κινδυνεύουν με αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ. Σημειώνεται ότι σε κάθε δήμο περιλαμβάνονται όλα τα δημοτικά διαμερίσματα και οι οικισμοί που βρίσκονται εντός των ορίων του.

• ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ: Αγία Βαρβάρα, Αγιος Δημήτριος, Αγιοι Ανάργυροι, Αθήνα, Αιγάλεω, Βύρωνας, Γαλάτσι (μόνο μία ζώνη), Δάφνη (μόνο μία ζώνη), Ιλιον, Καλλιθέα (μόνο μία ζώνη), Καματερό, Μεταμόρφωση, Μοσχάτο (μόνο μία ζώνη), Νέα Ιωνία (μόνο μία ζώνη), Νέα Σμύρνη, Νέα Φιλαδέλφεια, Νέα Χαλκηδόνα, Περιστέρι, Πετρούπολη, Ταύρος, Χαϊδάρι.
• ΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΑΤΤΙΚΗ: Αγιος Κωνσταντίνος, Ανθούσα, Αρτέμιδα, Αυλώνας, Αφίδνες, Αχαρνές, Καλύβια Θορικού, Κερατέα, Κορωπί, Λαύριο,
  Μαραθώνας, Μαρκόπουλο Μεσογαίας, Νέα Μάκρη (μόνο μία ζώνη), Παιανία, Σπάτα-Λούτσα (μόνο μία ζώνη).
• ΔΥΤΙΚΗ ΑΤΤΙΚΗ: Ανω Λιόσια, Ασπρόπυργος, Βίλια, Ελευσίνα, Ζεφύρι, Μάνδρα, Μέγαρα-Νέα Πέραμος, Φυλή.
• ΠΡΩΗΝ ΝΟΜΑΡΧΙΑ ΠΕΙΡΑΙΑ: Αγιος Ιωάννης Ρέντης, Αίγινα, Δραπετσώνα, Κερατσίνι, Κορυδαλλός, Μέθανα, Νίκαια, Πειραιάς, Πέραμα, Πόρος, Σαλαμίνα, Τροιζήνα.
• ΠΡΩΗΝ ΝΟΜΑΡΧΙΑ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ: Αγιος Αθανάσιος, Ασπροβάλτα, Αμπελόκηποι, Βασιλικά, Ελευθέριο Κορδελιό, Επανομή, Ευκαρπία, Εύοσμος, Εχέδωρος, Θερμαϊκός, Θέρμη, Θεσσαλονίκη, Κουφάλια, Λαγκαδάς, Μενεμένη, Μηχανιώνα, Μίκρα, Νεάπολη, Πεύκα (Ρετζίκι), Πολίχνη, Πυλαία, Ρεντίνα, Σταυρούπολη, Συκιές, Τριανδρία (μόνο μία ζώνη), Χαλάστρα, Χαλκηδόνα, Χορτιάτης, Ωραιόκαστρο.

«Φουσκώνουν» ακόμη 20 φόροι
Από τις αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αναμένεται να επηρεαστούν, εκτός από τον κύριο ΕΝΦΙΑ, άλλες 20 κατηγορίες φόρων και λοιπών επιβαρύνσεων στην απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας.

Οι κατηγορίες των φόρων και των λοιπών αυτών επιβαρύνσεων είναι οι εξής:

1. Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων. Τα τεκμήρια αυτά προσαυξάνονται ανάλογα με το ύψος των αντικειμενικών τιμών.
2.  Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης. Το εισόδημα αυτό προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
3. Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των αντικειμενικών αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ.
4. Το τέλος ακίνητης περιουσίας, που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ έως 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
5. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
6. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
7. Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων, που υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
8. Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
9. Ο φόρος διανομής ακινήτων.
10. Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
11. Τα τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια.
12. 1Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
13. Ο φόρος δωρεάς ακινήτων.
14. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων.
15. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων.
16. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
17. Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαίρετων κτισμάτων.
18. Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
19. Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
20. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις αξίες των ακινήτων τα οποία κατέχουν στην Ελλάδα υπεράκτιες εταιρίες.