Πως δηλώνονται στην Εφορία οι μισθώσεις ακινήτων

Από σαράντα κύματα έχει περάσει η ακίνητη ιδιοκτησία τα τελευταία οκτώ χρόνια. Η εύκολη λύση της υπερφορολόγησής τους για να βρεθούν χρήματα για τα κρατικά ταμεία και η γενικότερη οικονομική κρίση μετέτρεψαν την ακίνητη περιουσία από ευλογία σε κατάρα για τα εκατομμύρια των ιδιοκτητών.

Το αποτέλεσμα ήταν τα εισοδήματα από ενοίκια να καταρρεύσουν. Άλλαξαν πολλά και στον τρόπο που φορολογούνται τα εισοδήματα με την καθιέρωση αυτοτελούς κλίμακας φορολόγησής τους.

Το μεγάλο χτύπημα, όμως, στα ακίνητα ήρθε με την καθιέρωση του φόρου κατοχής ακινήτων, του ΕΕΤΗΔΕ-"χαρατσιού" αρχικά και στη συνέχεια του ΕΝΦΙΑ, που ανάγκασε τους ιδιοκτήτες να πληρώνουν φόρο ακόμα και για ακίνητα από τα οποία δεν έχουν εισόδημα και η εμπορική τους αξία έχει καταρρεύσει.

Μέσα από απλές ερωτήσεις και απαντήσεις στο "capital.gr", επιχειρείται στη συνέχεια να εξηγηθούν όλες οι κρίσιμες λεπτομέρειες για τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα και τον τρόπο γνωστοποίησης των μισθώσεων στην Εφορία μέσω Τaxisnet.

Πιο συγκεκριμένα, το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται σήμερα με την εξής φορολογική κλίμακα:

1. Εισόδημα έως 12.000 ευρώ φορολογείται με 15%.
2. Από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ με συντελεστή 35%.
3. Από 35.000 ευρώ και άνω με συντελεστή 45%.

Ερωτήσεις - απαντήσεις για e-μισθωτήρια

Ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ένα ακίνητο είναι υποχρεωμένοι μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την ημερομηνία υπογραφής του μισθωτηρίου να δηλώσουν τη σχετική μίσθωση στο Τaxisnet, αντί να μεταβούν στην Εφορία για να θεωρήσουν χειρόγραφα το μισθωτήριο.

Καταργήθηκε η σύνταξη Ιδιωτικού Συμφωνητικού Μίσθωσης; Σε καμία περίπτωση. Η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας υποβάλλεται αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους και, για τον λόγο αυτό, γίνονται δεκτές τόσο έγγραφες όσο και προφορικές συμφωνίες. Η δήλωση αυτή δεν καθορίζει τις σχέσεις των συμβαλλομένων μερών (εκμισθωτή και μισθωτή). Οι σχέσεις αυτές ρυθμίζονται και προστατεύονται από τον Αστικό Κώδικα.

Πότε υπάρχει υποχρέωση υποβολής; Οι εκμισθωτές-υπεκμισθωτές ακίνητης περιουσίας και όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου υποχρεούνται να δηλώνουν με ηλεκτρονικό τρόπο όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων ή της παραχώρησης της χρήσης, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία και ανεξάρτητα αν το μίσθωμα καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος. Εξαιρούνται της υποχρέωσης όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες.

Για ποιες μισθώσεις υπάρχει υποχρέωση υποβολής;

• Για αστικές μισθώσεις (κατοικίας)
• Επαγγελματικές/εμπορικές
• Τουριστικές βραχυπρόθεσμες (διάρκεια μέχρι τρεις μήνες)
• Αγροτικές/γεωργικές
• Παραχώρηση χρήσης (δωρεάν ή με αντάλλαγμα σε είδος)

Σε ποιες περιπτώσεις υποβάλλεται δήλωση μίσθωσης;

Υπάρχει υποχρέωση υποβολής για:

• Αρχικές μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις ή δωρεάν παραχωρήσεις χρήσεων γης ή ακινήτου.
• Τροποποιήσεις μισθώσεων ή υπεκμισθώσεων ή δωρεάν παραχωρήσεων χρήσεων γης ή ακινήτου.

Ποιος έχει υποχρέωση υποβολής; Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής ή ο παρέχων δωρεάν τη χρήση του ακινήτου ή της γης και, σε περίπτωση περισσοτέρων, καθένας έχει αυτοτελή υποχρέωση. Παράδειγμα κατανόησης: στην περίπτωση των έγγαμων τη δήλωση την υποβάλλει όποιος κατέχει το ακίνητο (όχι αναγκαστικά ο σύζυγος). Αν το ακίνητο ανήκει στη σύζυγο, τότε η σύζυγος πρέπει να εγγραφεί στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες Taxisnet, να λάβει κωδικούς χρήσης (κλειδάριθμο), να εισέλθει με τους προσωπικούς της κωδικούς στο Taxisnet και να καταχωρήσει το δικό της ΑΦΜ στο πεδίο του Εκμισθωτή.

Ποια είναι η διαδικασία της δήλωσης των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης; Ο εκμισθωτής του ακινήτου εισέρχεται στο www.aade.gr, δηλώνοντας ότι για τη σχετική μίσθωση διασφαλίζεται ότι έχει εκπληρώσει την υποχρέωσή του.

Πώς θα αποδεικνύεται η υποβολή; Μετά την οριστικοποίηση της υποβολής εκτυπώνεται σχετική απόδειξη υποβολής, η οποία αντικαθιστά την ειδική σφράγιση που πραγματοποιούσε η ΔΟΥ.

Ποιος είναι ο χρόνος υποβολής; Η δήλωση υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της.

Παραδείγματα κατανόησης:

• Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 1η Απριλίου: το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Μαΐου.
• Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 30 Απριλίου: το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Μαΐου.

Είναι υποχρεωτική η συμπλήρωση του πρωτοκόλλου ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) στη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας;

Η αναγραφή του πρωτοκόλλου ΠΕΑ στην ηλεκτρονική εφαρμογή "Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας" είναι υποχρεωτική. Επομένως, αν για το ακίνητο που εκμισθώνετε έχετε υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ, τότε πρέπει να συμπληρώσετε υποχρεωτικά τα πεδία στην ενότητα "Ενεργειακό Πιστοποιητικό".

Τι κάνουμε στην περίπτωση ανανέωσης (παράτασης) υπάρχουσας μίσθωσης; Μετά την υποχρεωτική ηλεκτρονική υποβολή των μισθώσεων μέσω Taxisnet, θα υπάρχουν πλέον δύο κατηγορίες μισθώσεων που μπορούν να ανανεωθούν (παραταθούν). Για καθεμία περίπτωση υπάρχει διαφορετική διαδικασία της ανανέωσης (παράτασης):

1. Η αρχική δήλωση μίσθωσης (που τώρα ο εκμισθωτής θέλει να ανανεώσει) έχει υποβληθεί στο Taxisnet (είχε δηλαδή ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης μετά την 1/1/2014): Σε αυτή την περίπτωση η αρχική δήλωση μίσθωσης αφορούσε μια μίσθωση με ημερομηνία έναρξης μετά την 1/1/2014 και, άρα, υποχρεωτικά έχει καταχωρηθεί μέσω Taxisnet και έχει λάβει αριθμό καταχώρησης. Η ανανέωση (παράταση) της μίσθωσης θα γίνει με υποβολή τροποποιητικής δήλωσης.
2. Η αρχική δήλωση (που τώρα ο εκμισθωτής θέλει να ανανεώσει) έχει υποβληθεί σε ΔΟΥ (πριν την 1/1/2014).

Τι κάνουμε στην περίπτωση λύσης υπάρχουσας μίσθωσης; Δεν χρειάζεται να προβούμε σε οποιαδήποτε ενέργεια.