Ergasianews.gr Η δυνατή φωνή του κόσμου της μισθωτής εργασίας!
Ιωάννα Μάνδρου
Τις αντικειμενικές αξίες όπως καθορίστηκαν το 2018 σε δώδεκα ζώνες ανά την Ελλάδα ακύρωσε το Συμβούλιο της Επικρατείας εκδίδοντας σειρά αποφάσεων οι οποίες όμως δεν έχουν αναδρομική ισχύ, δηλαδή ισχύουν αυστηρά από τη δημοσίευση της σχετικής απόφασης. Μετά την ακύρωση των αντικειμενικών αξιών το υπουργείο Οικονομικών υποχρεούται να τις επανακαθορίσει με βάση τη δικαστική απόφαση.
Ειδικότερα με διευρυμένη σύνθεση, επταμελή του Β΄ Τμήματος του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου με πρόεδρο την αντιπρόεδρο Μαίρη Σαρπ και εισηγητή τον πάρεδρο Ιωάννη Δημητρακόπουλο, με τις υπ’ αριθμ. 1865-1870, 1872-1876 και 1879/2019 αποφάσεις του έκρινε παράνομο τον καθορισμό τιμών ζώνης κατά το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, που έγινε από το υπουργείο Οικονομικών το περασμένο έτος, λόγω πλημμελούς διαδικασίας κατά τον καθορισμό τους και για το λόγο αυτό έκανε δεκτές τις αιτήσεις ακυρώσεως ιδιοκτητών ακινήτων 12 περιοχών της χώρας.
Οι σύμβουλοι Επικρατείας, μεταξύ των άλλων, έκριναν ότι ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία (για το σύνολο των περιοχών που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού), διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης αξίας των ακινήτων τους και να τηρείται από τα αρμόδια όργανα της διοίκησης το ίσο μέτρο (γνωμοδοτικής και αποφασιστικής) κρίσης.
Σε άλλο σημείο, οι αποφάσεις του ΣτΕ, διευκρινίζουν ότι κατά την διαδικασία προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης δεν αποκλείεται η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως είναι για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα ή Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου), τα οποία διαθέτουν αποδεδειγμένα τα αναγκαία προς τούτο προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη.
Μάλιστα, σημειώνουν οι σύμβουλοι Επικρατείας, ότι η οριζόμενη από τον κανονιστικό νομοθέτη μεθοδολογία πρέπει να είναι διαφανής, δηλαδή, αφενός, να είναι ευχερώς προσβάσιμη στους ενδιαφερόμενους και, αφετέρου, «ο τρόπος λειτουργίας της να γίνεται κατανοητός στους εφαρμοστές της, και παράλληλα να ορίζει κατά τρόπο αρκούντως ειδικό και σαφή όλα τα ουσιώδη στοιχεία της επιτέλεσης του αντίστοιχου έργου, ιδίως, δε, τα δεδομένα που πρέπει (ή/και είναι σκόπιμο) να συλεγούν και να ληφθούν υπόψη, τον τρόπο ανάλυσης, επεξεργασίας και αξιολόγησής τους, τις συναφώς εφαρμοστέες προσεγγίσεις, μεθόδους και τεχνικές, τα κριτήρια επιλογής της προσφορότερης ή των προσφορότερων εξ αυτών».
Για τις συγκεκριμένες περιοχές που απασχόλησαν το ΣτΕ, το δικαστήριο έκρινε ότι «ο υπολογισμός και ο προσδιορισμός των επίμαχης τιμής εκκίνησης των ακινήτων στις επίδικες ζώνες εκχώρησε κατά τρόπο που δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι πληροί την απαίτηση των οικείων εξουσιοδοτικών διατάξεων των νόμων 1249/1982 και 4509/2017 περί τήρησης αρκούντως ορισμένης, πρόσφορης και επιστημονικά άρτιας μεθοδολογίας».
Και αυτό γιατί:
-Το Δημόσιο είχε παραλείψει να προβεί, με βάση την προσέγγιση των συγκριτικών πωλήσεων, στη συλλογή των δεδομένων της αγοράς ακινήτων, μέσω της δημιουργίας και τήρησης σχετικής βάσης δεδομένων (ανάλογης με εκείνη που υπάρχει για τις μισθώσεις ακινήτων), η δε ανάθεση στους πιστοποιημένους εκτιμητές της συγκέντρωσης των στοιχείων αυτών, έγινε χωρίς την πρόβλεψη και εφαρμογή επαρκών διαδικαστικών εγγυήσεων, κατάλληλων για τη διασφάλιση της πληρότητας και της ακρίβειας των οικείων πληροφοριακών δεδομένων. Σε περίπτωση κατά την οποία δεν υπάρχουν στοιχεία πωλήσεων (λ.χ. έγιναν πολύ λίγες αγοραπωλησίες, οι οποίες δεν παρέχουν επαρκές δείγμα), δεν αποκλείεται να λαμβάνονται υπόψη και τιμές από σχετικές προσφορές/αγγελίες πώλησης, κ.λπ.
- Εάν τα σχετικά αξιόπιστα στοιχεία συγκριτικών αγοραπωλησιών είναι ανύπαρκτα ή τόσο λίγα, μπορεί και είναι σκόπιμο (ή ακόμα και αναγκαίο) να λαμβάνονται υπόψη (και) σχετικά αποδεικτικά στοιχεία περί συγκριτικών μισθώσεων, δυνατότητα η οποία αποκλείστηκε από την εφαρμοσθείσα μεθοδολογία.
-Δεν προκύπτει ότι, για τη διαμόρφωση της εκτιμητικής μεθοδολογίας, η διοίκηση έλαβε προσηκόντως υπόψη την προσέγγιση του κόστους, μολονότι, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα πρότυπα, η προσέγγιση αυτή είναι η πλέον πρόσφορη για κατηγορίες ακινήτων σε ορισμένες περιοχές, ιδίως, λόγω έλλειψης κίνησης στην οικεία αγορά (και της συνακόλουθης έλλειψης επαρκών στοιχείων για αγοραπωλησίες ή/και μισθώσεις).
Σε ποιές περιοχές ακυρώθηκαν οι αντικειμενικές αξίες: Ζώνη των Αθηνών και συγκεκριμένα στην περιοχή της Πλάκας, στις Α΄, Β΄, Γ΄, Δ΄ και ΣΤ΄ Ζώνες του Δήμου Φιλοθέης-Ψυχικού, στην Ε΄ Ζώνη Εκάλης, στην Ζώνη της Λιλαίας του Δήμου Δελφών και στις Α΄ Ζώνη Αγίας Βαρβάρας και στην Α΄ Ζώνη Αετοφωλιάς Δήμου Τήνου.
