Πού χτυπάει η καρδιά του Airbnb – Οι περιοχές- «φιλέτα» στην Αθήνα

ο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, το Κουκάκι, ο Νέος Κόσμος και ο Πειραιάς προβάλλουν ως οι δημοφιλέστερες περιοχές για τη φιλοξενία καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, κρίνοντας από την έντονα ανοδική πορεία της προσφοράς στα σημεία αυτά, τόσο σε σχέση με πέρυσι, όσο και συγκριτικά με το 2019.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε η εταιρεία ανάλυσης δεδομένων βραχυχρόνιων μισθώσεων, AirDNA (www.airdna.co), για λογαριασμό της «Κ», ο αριθμός των κατοικιών που αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει σημειώσει ετήσια αύξηση της τάξεως του 15% στο εμπορικό τρίγωνο, ενώ σε σχέση με το 2019 (πριν δηλαδή από το ξέσπασμα της πανδημίας), η άνοδος αγγίζει το 28%.

Αν ληφθεί υπόψη μάλιστα ότι η περιοχή διαθέτει πολύ υψηλή συγκέντρωση καταλυμάτων με 1.938 αγγελίες τον φετινό Απρίλιο (20% του συνόλου των αγγελιών στο κέντρο της Αθήνας), είναι σαφές ότι καταγράφεται σημαντική στροφή των επενδυτών προς την αγορά και εκμετάλλευση κατοικιών στην ευρύτερη περιοχή του ιστορικού κέντρου της Αθήνας. Στο εμπορικό τρίγωνο περιλαμβάνονται συνοικίες, όπως του Ψυρρή, η Ακρόπολη, το Μοναστηράκι και η Πλάκα, που αποτελούν πόλο έλξης από ξένους επισκέπτες, όσον αφορά τη διαμονή τους. Εντονα ανοδική είναι η τάση και σε άλλα δημοφιλή σημεία του κέντρου. Στο Κουκάκι, εντοπίζονται 949 αγγελίες, 29% περισσότερες σε σχέση με πέρυσι και 7% συγκριτικά με το 2019, ενώ στον Νέο Κόσμο, η αύξηση είναι 33% από πέρυσι και 11% σε σχέση με το 2019.

Σε άλλες περιοχές του κέντρου όμως η εικόνα είναι ανάμεικτη. Ενώ δηλαδή σημειώνεται σημαντική αύξηση από πέρυσι, οι αριθμοί των καταλυμάτων υπολείπονται ακόμα εκείνων του 2019. Αυτό σημαίνει ότι αρκετοί ιδιοκτήτες συνειδητοποίησαν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί απαραίτητα την «κότα με τα χρυσά αυγά» κι ότι δεν είναι όλες οι τοποθεσίες το ίδιο επικερδείς, ιδίως αν συνυπολογιστεί το γεγονός ότι πλέον και οι μακροχρόνιες μισθώσεις επιτρέπουν ικανοποιητικές αποδόσεις των κατοικιών.

Ετσι, π.χ. στην περιοχή των Εξαρχείων, οι αγγελίες σήμερα ανέρχονται σε 649, από 724 το 2019, υπολείπονται δηλαδή κατά 10%. Σε ετήσια βάση βέβαια σημειώνεται αύξηση της τάξεως του 27%. Αντίστοιχα, στην πλατεία Αττικής, η ετήσια αύξηση των καταλυμάτων αγγίζει το 41% (407 καταλύματα), αλλά υπολείπεται ακόμα κατά 2% σε σχέση με το 2019. Συνολικά στο κέντρο της Αθήνας εντοπίζονται σήμερα 9.625 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, μόλις 1% περισσότερα από το 2019, αλλά και 26% περισσότερα από πέρυσι.

Ενδιαφέρον όμως παρουσιάζουν και οι τάσεις σε ό,τι αφορά την προσφορά καταλυμάτων σε άλλες περιοχές της Αττικής. Οπως δείχνουν τα στοιχεία της AirDNA, επικρατεί μια ξεκάθαρη τάση αύξησης της προσφοράς στα νότια προάστια, ιδίως δε σε περιοχές που βρίσκονται κοντά στο παραλιακό μέτωπο και προσφέρουν έναν ιδιαίτερα ελκυστικό (για τους ξένους επισκέπτες) συνδυασμό θάλασσας και εγγύτητας προς την Αθήνα.

Ετσι, π.χ. η περιοχή του Σαρωνικού, που φιλοξενεί περιοχές όπως η Σαρωνίδα και η Ανάβυσσος, σημείωσε φέτος αύξηση των καταλυμάτων κατά 18% σε 552, αν και συγκριτικά με το 2019 οι αγγελίες είναι 21% λιγότερες. Αντίστοιχα, στην περιοχή των Σπάτων και Αρτέμιδας (Λούτσα) καταγράφεται αύξηση κατά 30% από πέρυσι, ενώ στο Μαρκόπουλο κατά 21%. Οι περιοχές αυτές έχουν ευνοηθεί από την αύξηση της ζήτησης και από ψηφιακούς νομάδες που ενδιαφέρονται για μεγαλύτερης διάρκειας μισθώσεις, της τάξεως των 2-3 μηνών, που επίσης μπορούν να γίνουν μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σε περιοχές των νοτίων προαστίων, όπως η Καλλιθέα, το Παλαιό Φάληρο και η Γλυφάδα, η τάση είναι επίσης ανοδική φέτος. Συγκεκριμένα, στην Καλλιθέα σημειώνεται αύξηση κατά 24% σε σχέση με πέρυσι και κατά 7% έναντι του 2019 σε 289 καταλύματα, ενώ την επίδοση του 2019 ξεπερνάει (έστω και κατά μόλις 3%) το Παλαιό Φάληρο, καθώς καταγράφονται 312 αγγελίες, μέγεθος που είναι και 47% υψηλότερο από πέρυσι. Στη Γλυφάδα, η εικόνα είναι ανάμεικτη, καθώς ναι μεν παρατηρείται ετήσια αύξηση κατά 28%, αλλά σε σχέση με το 2019, τα καταλύματα υπολείπονται κατά 17%. 

Το μεγάλο λιμάνι

Την εντυπωσιακότερη επίδοση όμως καταγράφει ο Πειραιάς, που αναμένεται να εξελιχθεί σε ένα από τα μελλοντικά hot spot της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, χάρις και στη σημαντική αύξηση της επενδυτικής δραστηριότητας που προβλέπεται να σημειωθεί, εξαιτίας των επενδυτών τρίτων χωρών που αναζητούν την εξασφάλισης άδειας παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα». Τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 28% από πέρυσι σε 369, αλλά και κατά 21% έναντι του 2019.

Ο Πειραιάς έχει εξαιρεθεί από την αλλαγή του θεσμικού πλαισίου που ψηφίστηκε πριν από μερικούς μήνες και βάσει της οποίας το ελάχιστο όριο επένδυσης θα διπλασιαστεί από 250.000 σε 500.000 ευρώ. Ετσι, έχει αρχίσει ήδη να αυξάνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον για επενδύσεις στα ακίνητα της περιοχής, ιδίως όσα βρίσκονται κοντά στο κέντρο της πόλης και προσφέρουν πρόσβαση σε μέσα σταθερής τροχιάς.

Αν και η προσφορά κινείται ανοδικά, φαίνεται πως ο ρυθμός ανόδου της ζήτησης από το εξωτερικό είναι ακόμα υψηλότερος, με αποτέλεσμα να αυξάνεται και η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση.

Μάλιστα, επειδή κάτι αντίστοιχο συνέβη και το 2022, αλλά και το 2021, όπου τα διαθέσιμα ακίνητα ήταν ακόμα λιγότερα σε σχέση με πέρυσι, οι τιμές έναντι του 2019 έχουν κυριολεκτικά «απογειωθεί», επιτρέποντας μεγαλύτερη απόδοση και στους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Για παράδειγμα, τον φετινό Απρίλιο η μέση τιμή στο κέντρο της Αθήνας ανέρχεται σήμερα σε 97,3 ευρώ/διανυκτέρευση, αυξημένη κατά 18% σε σχέση με πέρυσι, αλλά και κατά 53% συγκριτικά με τον αντίστοιχο μήνα του 2019. Στη δημοφιλέστερη περιοχή, στο εμπορικό τρίγωνο (Ακρόπολη, Μοναστηράκι, Πλάκα) η μέση τιμή ανέρχεται σε 115 ευρώ, 39% υψηλότερα από το 2019 και 22% από πέρυσι. Αντίστοιχα, στην περιοχή των Εξαρχείων, η αύξηση φτάνει το 59% από το 2019, αγγίζοντας πλέον τα 75,5 ευρώ, από 48 ευρώ που ήταν πριν από την πανδημία.

Ακόμα εντυπωσιακότερες αυξήσεις καταγράφονται στα νότια προάστια, όπου άλλωστε, σε μεγάλο βαθμό, το απόθεμα των καταλυμάτων υπολείπεται έναντι του 2019. Για παράδειγμα, στην περιοχή του Δήμου Σαρωνικού, η μέση τιμή διαμορφώνεται σε 352,6 ευρώ, 135% υψηλότερη από τον αντίστοιχο μήνα του 2019. Ασφαλώς, πέραν της μειωμένης προσφοράς σε σχέση με τη ζήτηση, σημαντικό ρόλο σε αυτήν την αύξηση των τιμών έχει διαδραματίσει και η κατακόρυφη βελτίωση των ποιοτικών προδιαγραφών των προσφερόμενων ακινήτων, που είναι σαφώς πολυτελέστερα και μεγαλύτερα σε σχέση με το 2019, κάτι που αντανακλάται και στην τιμή.

Με βάση τα στοιχεία της AirDNA, ήδη ο αριθμός των κρατήσεων για την καλοκαιρινή περίοδο στην Ελλάδα κινείται έντονα ανοδικά (50% περισσότερες κρατήσεις). Ωστόσο θα πρέπει να σημειωθεί και η φετινή τάση πολλών επισκεπτών να προχωρούν σε κρατήσεις νωρίτερα από τις προηγούμενες χρονιές, ώστε να εξασφαλίσουν το κατάλυμα της αρεσκείας τους. Επομένως, πιο ξεκάθαρη εικόνα θα προκύψει το προσεχές διάστημα.

Αλλη μια νέα εξέλιξη αφορά και το γεγονός ότι πολλοί είναι εκείνοι που επιλέγουν για τις διακοπές τους στην Ελλάδα τον Σεπτέμβριο. Με βάση την τελευταία μηνιαία έρευνα της AirDNA, που δημοσιεύτηκε πριν από μερικές εβδομάδες, η Ελλάδα καταγράφει την τρίτη μεγαλύτερη αύξηση κρατήσεων για τον Σεπτέμβριο πανευρωπαϊκά, με 96% περισσότερες διανυκτερεύσεις, σε σχέση με εκείνες που είχαν γίνει την ίδια περίοδο πέρυσι. Η φετινή αύξηση της ζήτησης που παρατηρείται για τον μήνα Σεπτέμβριο αποτελεί μια διεθνή τάση, καθώς σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται σε πολλούς προορισμούς, όπως π.χ. στην Κροατία με 129,1%, στην Πολωνία με 161,5% και στην Αυστρία με 76,4%.

Σύμφωνα με την ανάλυση της AirDNA, «οι τάσεις των κρατήσεων φέτος καταδεικνύουν μια μεταστροφή της συμπεριφοράς των ταξιδιωτών, τόσο σε ό,τι αφορά τους χρόνους που γίνονται οι κρατήσεις, όσο και την επέκταση της περιόδου υψηλής ζήτησης. Ιστορικά, ο Σεπτέμβριος θεωρούνταν ο ουραγός της θερινής τουριστικής περιόδου στην Ευρώπη. Με βάση όμως τα σημερινά δεδομένα από τις κρατήσεις που έχουν γίνει, φαίνεται πως ο μήνας αυτός θα είναι πολύ πιο κινητικός και οι οικοδεσπότες θα μπορούν να επιβάλουν υψηλότερες τιμές για όσους πραγματοποιήσουν κρατήσεις της τελευταίας στιγμής στους δημοφιλέστερους προορισμούς».

Διαβάστε τις Ειδήσεις σήμερα και ενημερωθείτε για τα πρόσφατα νέα.
Ακολουθήστε το Skai.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.