Ακυρώνουν τις εξαγγελίες για μείωση του ΕΝΦΙΑ οι νέες αντικειμενικές αξίες

Ένα τρικ που ακυρώνει, εν μέρει ή συνολικά, τις σχεδιαζόμενες μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ έχει κάνει το υπουργείο Οικονομικών. Στις αλλαγές στη φορολογία οι αριθμοί δεν λένε πάντα την αλήθεια. Ειδικά όταν οι υπολογισμοί για αυτές δεν έχουν λάβει υπόψη τους όλες τις παραμέτρους. Αυτό ακριβώς έχει συμβεί με τις πρόσφατες εξαγγελίες της κυβέρνησης για μείωση του ΕΝΦΙΑ μεσοσταθμικά κατά 30% μέσα στην επόμενη διετία.

Αν και το υπουργείο Οικονομικών έκανε άτυπη διαρροή πινάκων με παραδείγματα για το πόσο, πότε και για ποιους θα μειωθεί ο ΕΝΦΙΑ μέσα στην επόμενη διετία, από τους υπολογισμούς λείπει ένα πολύ σημαντικό συστατικό, το οποίο επηρεάζει άμεσα το αποτέλεσμα υπολογισμού του φόρου.

Ποιο είναι αυτό το συστατικό;

Κατά το δημοσίευμα του "capital.gr", η αλλαγή της βάσης του υπολογισμού που καθορίζει αποκλειστικά την αξία κάθε ακινήτου, δηλαδή οι αντικειμενικές αξίες.

Η κυβέρνηση, στο πλαίσιο συμφωνίας με τους "θεσμούς" για το περιεχόμενο των μεταρρυθμίσεων της μετα-μνημονιακής εποχής, έχει δεσμευτεί ξεκάθαρα πως θα προχωρήσει σε άλλες δύο αναπροσαρμογές προς τα πάνω των αντικειμενικών αξιών. Συγκεκριμένα, ενώ με τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες τον Ιούνιο έγινε πλήρης ευθυγράμμιση των τιμών ζώνης σε περιοχές που οι αντικειμενικές αξίες ήταν υψηλότερες από τις εμπορικές, στις υπόλοιπες περιοχές, που ήταν και οι περισσότερες και οι τιμές ζώνης έπρεπε να αυξηθούν, η αύξηση έγινε μόνο κατά το ένα τρίτο. Δηλαδή, για παράδειγμα, στη δεύτερη ζώνη του Χολαργού η τιμή ζώνης ήταν 1.300 ευρώ. Η τιμή αυτή αυξήθηκε τον Ιούνιο σε 1.350 ευρώ και έρχονται και άλλες δύο ετήσιες αυξήσεις, που θα ανεβάσουν την τιμή ζώνης τουλάχιστον στα 1.450 ευρώ.

• Μάλιστα, με δεδομένο ότι η κτηματαγορά έχει αρχίσει να δείχνει τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης, αυτή θα ληφθεί υπόψη από τους εκτιμητές που θα προτείνουν τις νέες τιμές ζώνης και, έτσι, οι αυξήσεις που θα γίνουν μπορεί να είναι και μεγαλύτερες. Επίσης, είναι πολύ πιθανό ακόμα και στις περιοχές που η τιμή ζώνης μειώθηκε ή παρέμεινε σταθερή να γίνουν κάποιες αυξήσεις, καθώς θα πρέπει οι αντικειμενικές αξίες να ευθυγραμμιστούν εκ νέου με τις εμπορικές.
• Η συμφωνία με τους "θεσμούς" προβλέπει ότι η δεύτερη δόση των αυξήσεων στις τιμές ζώνης θα πραγματοποιηθεί εντός του 2019, κατά πάσα πιθανότητα τον ερχόμενο Ιούνιο, και η δεύτερη στα μέσα του 2020. Οι αυξημένες τιμές ζώνης θα τεθούν σε εφαρμογή αναδρομικά από την 1η Ιανουαρίου 2019 για τον υπολογισμό του επόμενου ΕΝΦΙΑ, αλλά για όλους τους υπόλοιπους φόρους (π.χ., μεταβίβασης, κληρονομιών, γονικών παροχών) θα τεθεί σε εφαρμογή από την Πρωτοχρονιά του 2020 και 2021 αντίστοιχα.

Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα αυξήσει σημαντικά το σύνολο της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων κάθε φορολογουμένου. Όπως είναι φυσικό, θα αυξήσει κατά κύριο λόγο την αξία της περιουσίας φορολογουμένων που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα ή ακίνητα σε περιοχές με υψηλή τιμή ζώνης. Επί της ουσίας, θα αυξήσει την αξία της περιουσίας των μεσαίων και μεγάλων ιδιοκτητών, οι οποίοι και φέρουν το μεγαλύτερο βάρος του ΕΝΦΙΑ.

• Οι εξαγγελίες του υπουργείου Οικονομικών αφορούν τα εξής: η συνολική ελάφρυνση των ιδιοκτητών από τη μείωση του ΕΝΦΙΑ θα είναι της τάξης των περίπου 700 εκατ. ευρώ, αλλά με το μεγαλύτερο μέρος της ελάφρυνσης να δίνεται σε ιδιοκτήτες της μίας κατοικίας σε περιοχή με χαμηλή τιμή ζώνης. Η μείωση σχεδιάζεται να γίνει σε δύο δόσεις. Μία το 2019 και άλλη μία το 2020.
• Ειδικότερα, η μείωση θα γίνει μέσω της καθιέρωσης ενός συντελεστή έκπτωσης στον τελικό φόρο κάθε ιδιοκτήτη, ο οποίος θα μειώνεται όσο αυξάνει η συνολική αξία της περιουσίας του. Για παράδειγμα, το 2019 για όσους έχουν ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας έως 80.000 ευρώ θα καθιερωθεί μειωτικός συντελεστής του φόρου 30%.
• Για όσους έχουν ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας από 75.000 έως 100.000 ο μειωτικός συντελεστής περιορίζεται στο 25%. Για όσους έχουν ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας από 100.000 έως 150.000 ευρώ η μείωση θα είναι στο επίπεδο του 10%, ενώ για περιουσία από 150.000 έως 200.000 ευρώ η μείωση το 2019 θα είναι της τάξης του 3%. Για περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ δεν προβλέπεται στην πρώτη φάση έκπτωση.

Έτσι, για περίπου 1,4 εκατ. ιδιοκτήτες που έκαναν το λάθος να διαθέτουν ακίνητα αξίας άνω των 100.000 ευρώ η μείωση θα είναι το 2019 από μικρή έως και μηδενική. Στη δεύτερη φάση, δηλαδή από το 2020, η έκπτωση θα δίνεται και σε μεγαλύτερης αξίας ιδιοκτησίες, αλλά και πάλι με μειούμενο συντελεστή όσο αυξάνει η αξία της περιουσίας. Για παράδειγμα, για περιουσίες άνω του 1 εκατομμυρίου ευρώ η μείωση δεν θα ξεπερνά το 1%. Οι τελευταίες κατηγορίες φορολογουμένων θα είναι και οι μεγάλοι χαμένοι, αφού, αντί για μείωση του ΕΝΦΙΑ από την καθιέρωση του συντελεστή έκπτωσης, θα έχουν αύξησή του λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών.

Παραδείγματα

1. Φορολογούμενος έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 150 τετραγωνικών στην περιοχή της Αγίας Παρασκευής και σήμερα καταβάλλει ετήσιο ΕΝΦΙΑ 555 ευρώ. Η συνολική αξία του ακινήτου είναι 202.500 ευρώ και το 2019 ο φόρος του δεν θα μειωθεί καθόλου, λόγω του ότι οι ελαφρύνσεις θα δοθούν μόνο σε όσους έχουν ακίνητα συνολικής αξίας έως 100.000 ευρώ. Το 2020 θα δοθεί μια έκπτωση της τάξης του 2%, δηλαδή περίπου 10 ευρώ. Όμως και αυτή η μείωση θα ακυρωθεί από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών και, έτσι, μπορεί να πληρώσει ακόμα και περισσότερα μέσω της αύξησης του συμπληρωματικού φόρου που υπολογίζεται με βάση την αξία.
2. Φορολογούμενος έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων στη Δραπετσώνα. Σήμερα πληρώνει ετήσιο ΕΝΦΙΑ ύψους 290 ευρώ. Το 2019 θα πληρώσει 204 ευρώ, δηλαδή θα μειωθεί ο φόρος του κατά 86 ευρώ ή περίπου 30%. Αν, όμως, ο ίδιος ιδιοκτήτης έχει και ένα δεύτερο σπίτι 120 τετραγωνικών στην περιοχή, είτε επειδή το κληρονόμησε είτε επειδή επένδυσε σε αυτό τις αποταμιεύσεις του, δεν θα λάβει καμία έκπτωση, επειδή η συνολική αξία των δύο ακινήτων του ξεπερνά τα 200.000 ευρώ. Μάλιστα, λόγω της αύξησης της τιμής ζώνης, μπορεί να περιοριστεί το ποσό της μείωσης του φόρου στην πρώτη περίπτωση, ενώ στη δεύτερη θα υπάρξει σίγουρα επιβάρυνση από την αύξηση των αντικειμενικών.

Οι φόροι που υπολογίζονται βάσει αντικειμενικών

Δεν είναι μόνο ο ΕΝΦΙΑ. Περισσότεροι από 20 φόροι, τέλη και επιβαρύνσεις έχουν ως βάση υπολογισμού τους τις αντικειμενικές αξίες. Η λίστα είναι μακρά.

Ειδικότερα, με βάση τις αντικειμενικές αξίες υπολογίζονται οι εξής φόροι:

• Τεκμαρτό εισόδημα: Το εισόδημα αυτό προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
• ΕΝΦΙΑ: Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων υπολογίζεται με βάση τις τιμές ζώνης των ακινήτων. Σε όσες περιοχές της χώρας οι τιμές των κτισμάτων αυξηθούν σε τέτοιο βαθμό ώστε να οδηγήσουν σε άνοδο των συντελεστών υπολογισμού του βασικού κύριου φόρου σε κλιμάκια τιμών ζώνης ανώτερα από τα ισχύοντα σήμερα, ο ΕΝΦΙΑ αναμένεται να αυξηθεί κατά ποσοστά 1,3% - 40%.
• Συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ: Απόλυτα συνδεδεμένος με τις αντικειμενικές αξίες είναι ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων.
• ΤΑΠ: Το τέλος ακίνητης περιουσίας, που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ - 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
• ΦΠΑ στα νέα ακίνητα: Με ΦΠΑ 24% επιβαρύνονται οι μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
• Φόρος μεταβίβασης: Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
• Φόρος χρησικτησίας: Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων, που υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
• Φόρος ανταλλαγής: Ο φόρος ανταλλαγής - συνένωσης οικοπέδων υπολογίζεται με συντελεστή 1,5%.
• Φόρος διανομής: Ο φόρος διανομής ακινήτων επιβάλλεται με συντελεστή 0,75%.
• Δημοτικός φόρος: Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης.
• Τέλος μεταγραφής: Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
• Φόρος γονικής παροχής ακινήτου.
• Φόρος δωρεάς ακινήτου.
• Φόρος κληρονομιάς ακινήτου.
• Τέλος εγγραφής: Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
• Πρόστιμο διατήρησης αυθαιρέτου: Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαίρετων κτισμάτων.
• Πρόστιμο νέου αυθαιρέτου: Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
• Εισφορά σε γη και χρήμα: Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.