2017-2018 τα δύσκολα χρόνια στην φορολογία των ακινήτων

Δύο «πακέτα» αλλαγών στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, «προσαρμογές» στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ για το 2017 –μεταξύ των οποίων και η επιβολή συμπληρωματικού φόρου στα αγροτεμάχια- και πλήρη αναμόρφωση του φόρου κατοχής ακινήτων από το 2018 προετοιμάζει το υπουργείο Οικονομικών για τους περίπου 8 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.

Μεταξύ των αλλαγών, αναμένεται να συμπεριληφθεί και η υλοποίηση μιας ακόμη προεκλογικής δέσμευσης της κυβέρνησης: η… κατάργηση του ΕΝΦΙΑ. Φυσικά όχι για όλους καθώς και το 2017 ο επαχθής φόρος κατοχής ακινήτων θα πρέπει να αποφέρει τουλάχιστον 2,7 δις. ευρώ στο δημόσιο ταμείο. Το σχέδιο προβλέπει τον μηδενισμό της επιβάρυνσης για όσους ιδιοκτήτες εμφανίζουν ετήσιο εισόδημα έως και 9000 ευρώ. Είναι ένα μέτρο χαμηλού δημοσιονομικού κόστους –δεν ξεπερνά τα 80-90 εκατ. ευρώ- που όμως θα επιτρέψει στην κυβέρνηση, μετά την επαναφορά της 13ης σύνταξης για 1,6 εκατομμύρια συνταξιούχους, να προβάλλει και την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για τουλάχιστον 1,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες.

Μετά την κατάθεση της νομοθετικής ρύθμισης με την οποία παγώνει ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα για τα επόμενα δύο χρόνια, το υπουργείο Οικονομικών θα προχωρήσει στο αμέσως προσεχές διάστημα στην ενεργοποίηση του πρώτου πακέτου αλλαγών στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Η αλλαγή αναμένεται να γίνει άμεσα –ενδεχομένως πριν το τέλος του έτους- και αφορά στη μείωση των αξιών σε τέσσερις δήμους της χώρας: Νέο Βουτζά, Φιλοθέη, Ψυχικό και Δελφούς.

Η υποχρέωση αλλαγής των αντικειμενικών αξιών σε αυτούς τους τέσσερις δήμους, απορρέει από την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η απόφαση αυτή υποστηρίζει το "Παραπολιτικά", επιβάλλει στο υπουργείο Οικονομικών, ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ του 2017 (σ.σ ο υπολογισμός γίνεται βάσει της περιουσιακής κατάστασης που ίσχυε την 1/1/2017) να γίνει με βάση νέες χαμηλότερες αξίες σε σχέση με αυτές που εφαρμόστηκαν την 1/1/2016. Δεδομένης της αξίας των ακινήτων που υπάρχουν σε αυτούς τους τέσσερις δήμους της χώρας, το υπουργείο Οικονομικών θα πρέπει να «μετρήσει» και τις απώλειες που θα προκληθούν τόσο στον ΕΝΦΙΑ όσο και στον συμληρωματικό φόρο ακινήτων. Αυτό το κόστος, θα ληφθεί υπόψη όταν θα γίνουν οι επόμενες «προσαρμογές» στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ.

Το όποιο κόστος προκύψει στον κρατικό προϋπολογισμό από τη μείωση των αντικειμενικών αξιών στους δήμους που προαναφέρθηκαν αλλά και το κόστος για την «κατάργηση» του ΕΝΦΙΑ για τους φτωχότερους ιδιοκτήτες (τουλάχιστον στα χαρτιά) το υπουργείο Οικονομικών σκοπεύει να το καλύψει με την επιβολή συμπληρωματικού φόρου και στα αγροτεμάχια. Με βάση τις σημερινές αποτιμήσεις των αγροτεμαχίων, η επιβολή του συμπληρωματικού φόρου μπορεί να αποδώσει έως και 280 εκατ. ευρώ.

Βέβαια, αυτό συνεπάγεται ότι περίπου 200.000 ιδιοκτήτες (από ένα σύνολο 3,5 εκατομμυρίων ιδιοκτητών οι οποίοι έχουν στην κατοχή τους αγροτεμάχια) θα παραλάβουν εκκαθαριστικά «φωτιά» με την επιβάρυνση να είναι ακόμη και υπερδιπλάσια σε σχέση με αυτή του 2016. Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών που έχουν επεξεργαστεί εδώ και αρκετό καιρό τον συμπληρωματικό φόρο ακινήτων, έχουν προτείνει να θεσπιστεί ένας «μειωτικός συντελεστής» ώστε να αποφευχθούν οι ακραίες επιβαρύνσεις. Άλλωστε, και στο υπουργείο Οικονομικών αναγνωρίζουν ότι το πλαίσιο προσδιορισμού των αξιών των αγροτεμαχίων, δεν αποτυπώνει σε καμία περίπτωση τις σημερινές πραγματικές αξίες.

Στο υπουργείο Οικονομικών εξακολουθούν και έχουν κατά νου την πλήρη αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από το 2017. Το σχέδιο προβλέπει ότι ο σημερινός τρόπος υπολογισμού του φόρου ανά τετραγωνικό θα καταργηθεί και στη θέση του θα ενεργοποιηθεί ένας νέος φόρος τύπου ΦΜΑΠ ο οποίος θα επιβάλλει τον φόρο ανάλογα με τη συνολική αξία της περιουσίας του καθενός. Αυτό το σενάριο πάντως, έχει πολλά προβλήματα καθώς, με δεδομένο ότι η συνολική αξία των ακινήτων έχει υποχωρήσει κάτω από 500 δις. ευρώ σε όρους αντικειμενικών αξιών, για να προκύψει έσοδο της τάξεως των 3 δις. ευρώ, θα πρέπει ο φόρος να υπολογιστεί με συντελεστή 0,6% κατά μέσο όρο. Αν συνυπολογιστεί και το γεγονός ότι η ελληνική ιδιοκτησία είναι κατακερματισμένη, ο νέος αυτός φόρος κατοχής αφενός δεν θα πρέπει να έχει αφορολόγητο, αφετέρου θα πρέπει να προβλέπει συντελεστές ακόμη και άνω του 1% στις μεσαίες και μεγάλες περιουσίες. Το πιθανότερο είναι ότι το σχέδιο αντικατάστασης του ΕΝΦΙΑ, θα μετατεθεί για το 2018 και αφού προηγουμένως θα έχει υλοποιηθεί η μνημονιακή υποχρέωση για εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές.

Βάσει του τεχνικού παραρτήματος του μνημονίου, η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις αγοραίες, θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μέχρι τον Ιούνιο του 2017. Νωρίτερα, μέχρι τον Μάρτιο του 2017, θα πρέπει να έχει συμφωνηθεί με τους θεσμούς ο τρόπος προσδιορισμού της αξίας όλων των εμπορικών ακινήτων. Επί της ουσίας, θα πρέπει να επανεξεταστούν οι συντελεστές εμπορικότητας οι οποίοι πλέον δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά. Θεωρείται εξαιρετικά πιθανό, πριν την οριστικοποίηση των νέων αξιών, οι ιδιοκτήτες να κληθούν για μια ακόμη φορά να διορθώσουν την εικόνα της περιουσίας τους στο ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο της εφορίας.

Η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις πραγματικές, θα προκαλέσει μείωση στην αξία των ακινήτων όπως αυτή αποτυπώνεται στα αρχεία της εφορίας κατά τουλάχιστον 100-120 δις. ευρώ. Αυτό θα έχει ως συνέπεια να μειωθούν αισθητά τα δημόσια έσοδα τόσο από τις μεταβιβάσεις ακινήτων όσο και από τον ΕΝΦΙΑ του 2018.

Έτσι, μέσα στο 2017, και αφού «διορθωθούν» οι εμπορικές αξίες, θα εξεταστούν –υποχρεωτικά πλέον λόγω δημοσιονομικών στόχων- μια σειρά από φόρους:

1. Οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων. Μπορεί τα έσοδα από τις αγοραπωλησίες και τις δωρεές, κληρονομιές και γονικές παροχές να έχουν περιοριστεί αισθητά σε σχέση με τα δεδομένα του 2008 (σ.σ από τις μεταβιβάσεις ακινήτων εισπράττονταν περίπου 1 δις. ευρώ και τώρα τα έσοδα έχουν περιοριστεί στα 260 εκατ. ευρώ) ωστόσο, είναι πολύ πιθανό το υπουργείο Οικονομικών να προχωρήσει σε αυξήσεις των φορολογικών συντελεστών στις αγοραπωλησίες (σ.σ σήμερα 3% για τα μεταχειρισμένα ακίνητα) αλλά και σε μειώσεις του αφορολογήτου γονικών παροχών και δωρεών (σ.σ σήμερα είναι στις 150.000 ευρώ).
2. Δεδομένη θεωρείται η αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ το 2018. Είτε προχωρήσει ο φόρος περιουσίας σε αντικατάσταση του ΕΝΦΙΑ είτε όχι, οι συντελεστές θα αυξηθούν καθώς μείωση της φορολογητέας ύλης κατά 100-120 δις. ευρώ προκαλεί απώλειες εσόδων από τον ΕΝΦΙΑ ύψους τουλάχιστον 250-300 εκατ. ευρώ.